Os 5 principais erros em laudo de avaliação de imóvel

Introdução

Elaborar um laudo de avaliação de imóvel não é tarefa simples. Trata-se de um documento técnico, repleto de detalhes, que exige precisão. Afinal, é ele que determina o valor de mercado de um bem tão valioso quanto um imóvel.

Portanto, evitar erros no laudo é fundamental. Do contrário, o valor estabelecido pode não refletir a realidade e causar sérios transtornos às partes envolvidas. Seja em uma compra e venda, seja em desapropriações ou ainda em processos judiciais.

Entre os problemas mais comuns estão imprecisões na documentação do imóvel, falhas na vistoria e medições, equívocos na determinação do valor propriamente dita e problemas na comparação com imóveis similares. Dessa forma tudo isso compromete a credibilidade e a utilidade do documento.

Este artigo abordará em detalhes os principais erros a serem evitados, com muitos exemplos e orientações. Você verá desde falhas na pesquisa da documentação do imóvel e problemas na sua vistoria física, até equívocos na definição de preços por metro quadrado e na comparação com imóveis similares.

Posteriormente explicarei as consequências de cada um desses erros, para você entender o real impacto que eles podem causar no valor final de avaliação.

Ao final, você sairá preparado para encomendar ou revisar um laudo, evitando as armadilhas que podem torná-lo impreciso. Terá aprendido sobre os pontos de atenção indispensáveis para assegurar que o documento reflita de forma justa o valor de mercado do imóvel avaliado.

Então trate de separar seu bloco de notas, pois muitas informações valiosas lhe aguardam nas próximas linhas. Vamos lá?

Erro 1: Problemas com documentação em laudo de avaliação de imóveis

O avaliador deve usar a documentação completa e atualizada como ponto de partida para uma avaliação precisa. Ele não deve deixar de conferir dados como o registro de imóveis, bem como a última transação efetuada e a certidão de ônus, pois isso pode trazer sérios prejuízos. O avaliador precisa checar o registro de imóveis para provar o real proprietário e conferir a descrição correta do terreno, como metragem e confrontações.

Ele deve analisar as últimas transações que mostram os valores praticados em negociações recentes, essenciais para precificar o metro quadrado. A certidão de ônus, que o avaliador deve verificar, revela a existência de pendências financeiras ou jurídicas de tal forma que podem impactar o valor do bem.

Se o laudo mencionar uma metragem de terreno inferior à realidade, o preço final do imóvel será subestimado. Ou caso o avaliador não verifique ações judiciais pendentes, como uma ação de despejo, o comprador pode ter surpresas bastante desagradáveis. O solicitante do laudo deve exigir que o responsável pela avaliação apresente cópias de toda a documentação.

ao mesmo tempo o solicitante não deve deixar de conferir se todos esses documentos foram devidamente pesquisados e estejam anexados ao laudo de avaliação. Ele deve verificar também se os dados apresentados conferem com os registros oficiais e com o estado atual do imóvel. O solicitante deve ter qualquer inconsistência esclarecida e corrigida, para ter a certeza de que o valor definido reflete fielmente a realidade. Com uma base documental sólida e checada, o laudo ganha credibilidade e transparência.

Erro 2: Vistoria e medições do imóvel: o que pode dar errado?

A vistoria e medição do imóvel são etapas cruciais no laudo de avaliação. Afinal, é quando o avaliador coleta in loco todas as informações sobre características, qualidades e, claro, metragens.

Portanto, falhas nesse processo acarretam imprecisões graves na definição do preço por metro quadrado e, consequentemente, no valor total do imóvel. Vejamos os equívocos mais comuns e como evitá-los:

Medições erradas prejudicam precificação

Durante a medição, é preciso ter atenção redobrada com paredes, vãos, áreas construídas e terrenos. As medidas coletadas manualmente devem ser checadas e validadas. Qualquer imprecisão impacta todo o laudo.

Por exemplo, um apartamento de 100m2 pode valer 20% a mais que um de 80m2 na mesma localização. Logo, um erro nas medições das áreas pode distorcer significativamente o valor final do imóvel.

Para evitar problemas, utilize sempre trena a laser, medidor a laser ou outro equipamento preciso. Verifique tudo pelo menos duas vezes para ter certeza. Só assim o laudo refletirá fielmente as metragens do imóvel avaliado.

Não verificar conservação gera distorções

Outro ponto crucial é avaliar detalhadamente o estado de conservação do imóvel. Afinal, isso impacta o valor por metro quadrado e o custo de eventuais reformas.

Portanto, observe atentamente acabamentos, equipamentos, mau funcionamento de instalações elétricas e hidráulicas. Estimar a vida útil dos componentes também é essencial para apontar a necessidade de manutenções.

Deixar de verificar esses aspectos pode superestimar o valor do imóvel. Ou ainda subestimar o montante de reformas exigidas. Em ambos os casos, o cliente receberá uma informação distorcida da realidade.

Seja meticuloso e registre tudo em um checklist durante a vistoria com o intuito de ser eficiente. Bem como descreva e fotografe qualquer problema encontrado. Dessa forma, o laudo refletirá precisamente o estado do imóvel avaliado.

Erro 3: Escolha da metodologia do laudo de avaliação de imóvel

A escolha da metodologia de avaliação adequada é essencial para que o laudo reflita precisamente o valor real do imóvel. Infelizmente, muitos avaliadores acabam errando ao adotar uma abordagem equivocada para precificar o bem.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando se utiliza o método comparativo direto em uma região com poucas referências à venda. Ou então ao não considerar os custos de reprodução em uma avaliação pelo método evolutivo. Portanto, é crucial que o profissional se certifique de empregar a metodologia mais pertinente ao contexto.

Para evitar esse problema, recomendo primeiramente analisar cuidadosamente as características do imóvel e da localização. Feito isso, identifique qual o método de avaliação mais adequado para o caso. Vale também consultar as normas do IBAPE para garantir que os procedimentos adotados estejam alinhados às melhores práticas.

Dessa forma, ao invés de aplicar fórmulas prontas, o laudo será customizado de acordo com as particularidades do bem. Isso trará credibilidade, transparência e precisão para o documento. Portanto, invista tempo para escolher a abordagem correta e produzir uma avaliação realmente consistente. Seguindo essas dicas, você evitará cometer equívocos metodológicos e fornecerá um excelente serviço para seu cliente.

Erro 4: Dados desatualizados de preço de imóveis da região

Definir corretamente o preço do metro quadrado do imóvel avaliado depende de uma pesquisa precisa dos valores praticados na região. No entanto, usar dados defasados é um erro frequente que distorce o laudo final.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o avaliador se baseia em transações antigas, que não refletem mais a realidade atual devido à valorização ou desvalorização do bairro. Ou também ao utilizar valores médios genéricos, sem considerar as especificidades daquele imóvel e entorno.

Como consequência, o preço estipulado no laudo fica aquém ou além do valor real de mercado. O impacto pode ser grande, já que pequenas variações no metro quadrado se multiplicam na metragem total.

Para se prevenir, o ideal é utilizar dados dos últimos 6 meses, no máximo. Além disso, filtre apenas imóveis com características parecidas, como tamanho, número de quartos, idade e estado de conservação. Ferramentas online podem ajudar nessa busca por comparáveis atualizados.

Mantendo a base de preços sempre fresca e calibrada, o laudo refletirá com exatidão os preços praticados atualmente na vizinhança. Isso traz credibilidade e evita contestações por valores defasados ou incoerentes com o mercado. Portanto, atualize-se constantemente para precificar corretamente.

Erro 5: Não considerar os principais fatores que impactam a avaliação do imóvel

Definir o valor de um imóvel depende de múltiplos fatores, que vão muito além de simplesmente sua metragem ou número de quartos. Deixar de considerar esses importantes aspectos gera avaliações desconectadas da realidade.

Entre os fatores frequentemente esquecidos estão: localização, infraestrutura, potencial de valorização do bairro, estado de conservação, custos de reforma, idade do imóvel, comodidades disponíveis e documentação em dia.

Por exemplo, dois apartamentos idênticos podem ter valores bem diferentes dependendo se localizam em ruas valorizadas ou não. Ou se o condomínio possui lazer completo versus apenas área verde.

Ignorar esses diferenciais cruciais leva a uma precificação inadequada. O laudo acaba não refletindo todos os atributos positivos ou negativos que realmente impactam o valor daquele imóvel específico.

Para evitar esse problema, faça uma extensa pesquisa antes da avaliação. Visite o bairro, converse com corretores e moradores. During a vistoria, observe tudo de perto, além de conferir toda a documentação.

Só assim você conseguirá incluir no laudo uma análise completa de todos os fatores decisivos, resultando em um valor preciso e bem fundamentado. Estar atento aos detalhes é chave para uma avaliação realmente robusta e fidedigna.

Conclusão

Realizar laudos de avaliação envolve uma grande responsabilidade. Um documento meticuloso e bem embasado é fundamental para que compradores, vendedores e investidores possam tomar as melhores decisões.

Nesse post, enumeramos os erros mais comuns que podem invalidar ou distorcer significativamente um laudo. Desde falhas nas medições e vistoria até uso de dados desatualizados ou não considerar fatores cruciais.

Evitando essas armadilhas, seu laudo trará credibilidade, transparência e assertividade na definição do valor de mercado. Tanto proprietários quanto adquirentes se sentirão seguros quanto à precisão da avaliação realizada.

Na Costa Sales Engenharia, estamos há mais 5 anos entregando laudos de alta qualidade, sempre dentro das normas e melhores práticas. Nossa equipe é treinada e experiente para oferecer avaliações precisas em que você pode realmente confiar.

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