Pontos-chave
- A dação em pagamento transfere um imóvel ao credor para quitar uma dívida — mas o valor de quitação deve ser o valor de mercado real, não o venal do IPTU
- Laudo NBR 14653 assinado por engenheiro CREA é o documento aceito por bancos, Receita Federal e juízos para formalizar esse valor
- A dação equivale a uma alienação: incide ITBI e pode gerar ganho de capital tributável pelo Imposto de Renda
- Para quitar dívida tributária federal, existe lei específica (Lei 13.259/2016); para dívidas estaduais e municipais, depende de lei do ente
- Sem laudo, o devedor arrisca entregar um imóvel valendo mais do que a dívida — e o credor, aceitar um ativo superavaliado sem liquidez
Na dação em pagamento, o imóvel quita a dívida pelo valor atribuído no contrato (CC, art. 356). O ponto crítico é que esse valor precisa ser o de mercado real. Um laudo de avaliação NBR 14653 é o instrumento que apura esse valor com metodologia documentada e o torna defensável perante banco, Receita Federal ou juízo — protegendo quem entrega o imóvel e quem o recebe.
O que é dação em pagamento de imóvel?
Dação em pagamento é a substituição do objeto de uma obrigação com o consentimento do credor (CC, art. 356). Em vez de pagar em dinheiro, o devedor transfere a propriedade de um imóvel — e a dívida é considerada quitada.
Três condições precisam ser atendidas:
- Credor concorda: sem aceite expresso, não há dação — o credor não é obrigado a aceitar bem diverso do devido (CC, art. 313)
- Dívida existente: a operação pressupõe obrigação prévia (empréstimo, tributo, fornecedor)
- Transmissão efetiva: o imóvel deve ser transferido por escritura pública e registro no Cartório de Imóveis
A dação não é doação nem permuta. É extinção de obrigação mediante entrega de coisa diversa da devida originalmente.
Por que o valor de mercado é a base correta?
O CC (art. 357) deixa claro: a dação extingue a dívida no valor atribuído ao bem. Esse valor precisa ser justo para ambas as partes — e "justo" tem significado técnico preciso aqui.
Para o devedor: se o imóvel for dado em pagamento por valor abaixo do mercado, ele está entregando mais do que deve. Um apartamento que vale R$ 700 mil e é aceito pela dívida de R$ 500 mil — sem laudo formal — pode ser registrado pelo valor da dívida, representando um prejuízo de R$ 200 mil para o devedor.
Para o credor: o risco inverso. Aceitar um imóvel com valor inflado cria contingência contábil, dificuldade de liquidação e, no caso de bancos, problemas regulatórios com o Banco Central.
O valor venal do IPTU não é substituto do valor de mercado nessa finalidade. Em Fortaleza e na maioria das cidades do Ceará, o valor venal costuma ser 30% a 60% inferior ao de mercado — usá-lo como base é um erro que expõe o devedor.
O laudo NBR 14653 apura o valor de mercado por método comparativo direto de dados de mercado (ou método de capitalização de renda, para imóveis comerciais com fluxo de locação). É o único documento aceito por bancos, fisco e juízos para estabelecer esse valor com rastreabilidade.
Dação em pagamento vs. venda direta do imóvel
| Critério | Dação em pagamento | Venda do imóvel |
|---|---|---|
| Fluxo de caixa | Direto: imóvel quita dívida sem transitar dinheiro | Venda → recebe dinheiro → paga dívida |
| Velocidade | Negociação bilateral, sem mercado aberto | Depende de comprador e prazo de mercado |
| Tributação (ITBI) | Incide sobre o valor de quitação | Incide sobre o valor da venda |
| Ganho de capital (IR) | Incide — base é o valor atribuído na dação | Incide sobre o ganho |
| Controle sobre preço | Menor — credor tem poder de negociar | Maior — devedor escolhe momento e comprador |
| Quando faz sentido | Urgência, falta de liquidez, credor tem interesse no imóvel | Quando há tempo e mercado para negociar melhor preço |
Na prática, a dação é mais frequente quando o devedor não tem liquidez para esperar uma venda no mercado aberto, ou quando o credor já tem interesse específico no imóvel — banco que retoma garantia, fisco que adjudica bens.
Ganho de capital na dação em pagamento: como a Receita Federal trata
A Receita Federal trata a dação em pagamento como alienação para fins de ganho de capital (Lei 9.249/95, art. 3º; IN RFB 84/2001).
Como calcular:
- Custo de aquisição: valor pelo qual o imóvel foi adquirido, registrado na declaração de IR
- Valor de alienação: valor pelo qual o imóvel quita a dívida, definido no instrumento de dação
- Ganho = valor de alienação − custo de aquisição
A alíquota de IR sobre ganho de capital em imóveis é progressiva: 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 mi a R$ 10 mi; 20% de R$ 10 mi a R$ 30 mi; e 22,5% acima de R$ 30 mi (Lei 13.259/2016, art. 21).
Isenções que podem se aplicar:
- Único imóvel, valor de alienação ≤ R$ 440 mil, sem outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos (Lei 9.250/95, art. 23)
- Imóveis adquiridos antes de 1969 têm redução progressiva do ganho
Em mais de 500 laudos elaborados pela Costa Sales, vemos com frequência um problema duplo na dação sem laudo formal: o devedor aceita um valor de quitação subestimado — perdendo patrimônio — e depois tem dificuldade de comprovar a base de cálculo correta do IR perante a Receita, porque não há documento que prove qual era o valor real do imóvel na data da operação.
Dação em pagamento para quitar dívida bancária
Bancos e instituições financeiras aceitam dação em pagamento como forma de liquidação de empréstimos, financiamentos e crédito empresarial — mas condicionam a operação a laudo de avaliação elaborado por profissional aprovado conforme critérios da Resolução CMN 4.676/2018 (para imóveis que servem de garantia de operações de crédito imobiliário).
Fluxo típico:
- Devedor propõe dação; banco avalia viabilidade operacional e regulatória
- Banco solicita laudo de avaliação — normalmente exige engenheiro de sua lista de credenciados ou aprovado caso a caso
- Laudo define valor de mercado → base para definição do quantum da dívida quitado
- Se o imóvel vale mais que a dívida, banco e devedor negociam saldo remanescente
- Escritura pública de dação e registro no Cartório de Registro de Imóveis
Ponto de atenção: imóvel com alienação fiduciária em garantia não pode ser dado em pagamento sem a anuência do banco financiador — a propriedade fiduciária pertence ao credor até a quitação do financiamento. Operações desse tipo precisam envolver o banco como parte ou quitar o financiamento previamente.
Para entender o processo de avaliação para garantia bancária em mais detalhe, veja: Como avaliar seu imóvel para garantia bancária.
Dação em pagamento para quitar dívida tributária
Dívida federal (PGFN)
A Lei 13.259/2016 (art. 4º) autoriza a oferta de bens imóveis para extinção de crédito tributário inscrito em dívida ativa da União. O procedimento é conduzido pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) e exige:
- Imóvel livre e desembaraçado (sem hipoteca, alienação fiduciária ou outros ônus)
- Avaliação por perito designado pela PGFN — ou laudo particular, caso a caso, sujeito a concordância da Fazenda
- Aceite expresso da PGFN — a operação não é automática; a Fazenda pode recusar se o imóvel não atender aos critérios de interesse
Dívida estadual e municipal
Regra crítica: a extinção de crédito tributário por dação de bem imóvel depende de previsão expressa em lei do ente federativo (CTN, art. 156, XI). Sem lei específica do estado ou município, a dação não extingue o tributo — independentemente do valor do imóvel ou da concordância do gestor local.
- Ceará (ITCD e outros tributos estaduais): a Lei Estadual 15.838/2015 prevê a possibilidade para créditos inscritos em dívida ativa, mediante avaliação e aceite da SEFAZ-CE
- Municípios: a legislação varia — muitos municípios do interior do Ceará não possuem lei autorizativa. Verificar junto ao advogado tributarista antes de qualquer negociação
Um laudo de avaliação tecnicamente sólido é necessário para a operação, mas não substitui a base legal. Confirmar a existência da lei do ente é o primeiro passo, antes de contratar a avaliação.
Riscos da dação sem laudo técnico
| Risco | Para o devedor | Para o credor |
|---|---|---|
| Valor inadequado | Entrega imóvel valendo mais do que a dívida | Aceita imóvel superavaliado sem liquidez real |
| Contestação jurídica | Herdeiros ou sócios podem questionar a dação (CC art. 157 — lesão) | Devedor pode alegar vício de consentimento |
| Receita Federal | Base de ganho de capital indefinida → risco de autuação | — |
| Registro em cartório | Cartório pode exigir avaliação para base do ITBI | — |
| Banco | Não processa a dação sem laudo formal | — |
O laudo NBR 14653, com ART do engenheiro avaliador, elimina a maioria desses riscos ao estabelecer um valor tecnicamente defensável, com metodologia documentada e rastro auditável.
Como contratar uma avaliação para dação em pagamento
O laudo para dação em pagamento segue a mesma estrutura técnica do laudo para garantia bancária ou inventário. O que muda é a finalidade declarada no relatório — e essa declaração é obrigatória para que o documento tenha validade perante o credor e a Receita Federal.
Documentos normalmente necessários:
- Matrícula atualizada do imóvel (certidão de inteiro teor, máx. 30 dias)
- Planta baixa aprovada ou projeto arquitetônico (quando disponível)
- IPTU do exercício corrente
- Informações sobre a dívida a ser quitada: valor, credor, vencimento
Prazo: 5 a 15 dias úteis, dependendo da tipologia e localização do imóvel.
Custo: variável conforme complexidade e método de avaliação aplicável. Para imóveis residenciais padrão em Fortaleza e Região Metropolitana, o custo é equivalente ao de um laudo para garantia bancária. Veja a estrutura detalhada de custo, prazo e finalidade do laudo de avaliação de imóvel.
Para imóveis com múltiplas unidades ou imóveis de empresa, veja também: avaliação corporativa de imóveis.
Perguntas frequentes
A dação em pagamento cancela automaticamente a dívida?
Não. A dação extingue a obrigação somente após a transferência efetiva da propriedade ao credor — com escritura lavrada em cartório e registro na matrícula do imóvel. Enquanto o registro não for concluído, a dívida persiste. Em processos de execução judicial, o juiz precisa homologar a operação antes da extinção formal.
O credor é obrigado a aceitar um imóvel em vez de dinheiro?
Não. O Código Civil (art. 313) é claro: o credor não é obrigado a aceitar prestação diversa da devida, ainda que mais valiosa. A dação depende de consentimento expresso do credor. A negociação é bilateral e o credor pode recusar sem que isso configure inadimplemento de sua parte.
Incide ITBI na dação em pagamento de imóvel?
Sim. O ITBI incide sobre toda transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis, incluindo a dação em pagamento. A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel ou o valor da transação — o maior deles, conforme legislação municipal. O laudo de avaliação é o documento que fundamenta essa base junto ao Cartório e à Prefeitura.
Posso dar em pagamento um imóvel ainda financiado?
Em regra, não diretamente. Imóvel com alienação fiduciária em garantia tem a propriedade fiduciária transferida ao banco financiador até a quitação do financiamento. A dação precisaria incluir a quitação do financiamento previamente, ou envolver o banco financiador como parte da operação. Consulte um advogado para estruturar corretamente.
O laudo para dação em pagamento é diferente do laudo para venda?
A metodologia técnica (NBR 14653) é a mesma. O que diferencia é a finalidade declarada no relatório — "dação em pagamento" — e, eventualmente, a data de referência do valor de mercado (que pode ser a data da dívida ou a data atual, dependendo da negociação). Essa declaração de finalidade é obrigatória para validade perante credor e Receita Federal.
Como contestar o valor aceito pelo credor se acho que foi injusto?
A contestação mais eficaz é feita antes da operação, com laudo independente. Após a escritura lavrada e registrada, a contestação exige ação judicial com fundamento no art. 157 do Código Civil (lesão) ou vício de consentimento — o que é mais difícil e custoso. Ter um laudo próprio antes de negociar é a proteção mais eficiente. Para entender como o valor de mercado é determinado, veja: como contestar o valor venal de um imóvel.
Tem um imóvel e uma dívida a quitar? Fale com nossos engenheiros avaliadores para estruturar o laudo NBR 14653 com a finalidade correta — para banco, fisco ou processo judicial.
Ou saiba mais sobre como avaliamos imóveis em situações específicas: serviço de avaliação de imóveis.