Pontos-chave
- A reforma tributária (EC 132/2023) criou IBS e CBS sobre operações imobiliárias, com redutor de 40% para o setor
- O ITBI permanece municipal, mas o STJ (Tema 1113) firmou que a base de cálculo é o valor de mercado — não o valor venal da prefeitura
- ITCMD ganha progressividade obrigatória; laudos técnicos se tornam estratégicos em inventários e doações de alto valor
- A transição ocorre de 2026 a 2033: coexistência de dois regimes exige atenção redobrada de contadores e consultores
- O laudo por engenheiro habilitado (CREA) é o principal instrumento de defesa fiscal no novo cenário tributário
Reforma Tributária e Imóveis em 2026: O Que Muda na Avaliação Patrimonial
A reforma tributária aprovada pela Emenda Constitucional n.o 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar n.o 214/2025 trouxe mudanças estruturais ao sistema de tributação sobre consumo no Brasil. Embora o foco principal seja a substituição de tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo IBS e pela CBS, os reflexos sobre o mercado imobiliário são significativos, especialmente no que diz respeito a operações de compra, venda, locação e transmissão de bens imóveis. Para contadores e consultores tributários que atuam com patrimônio imobiliário, compreender esses impactos é fundamental para orientar clientes de forma precisa e evitar contingências fiscais.
Por que a reforma tributária afeta o mercado imobiliário?
O setor imobiliário possui características tributárias próprias. Operações como compra e venda, locação, incorporação, loteamento e transmissão por herança ou doação envolvem múltiplos tributos que interagem entre si. A reforma tributária, ao redesenhar a tributação sobre consumo, altera diretamente a carga tributária incidente sobre essas operações.
Alguns pontos centrais merecem atenção:
- Tributação sobre operações imobiliárias: A Lei Complementar n.o 214/2025 incluiu expressamente operações com bens imóveis na base de incidência do IBS e da CBS, com regras de transição e alíquotas reduzidas para o setor.
- Impacto no custo de aquisição e alienação: A mudança na sistemática de créditos e a nova base de cálculo afetam o custo efetivo de transações imobiliárias.
- Reflexos no ITBI e ITCMD: Embora esses tributos permaneçam de competência municipal e estadual, respectivamente, a reforma trouxe discussões sobre a base de cálculo, especialmente quanto ao valor venal dos imóveis.
O que muda na tributação de operações imobiliárias
IBS e CBS sobre operações com imóveis
A legislação complementar definiu que operações onerosas com bens imóveis passam a integrar o campo de incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Isso inclui:
- Venda de imóveis novos por incorporadoras e construtoras
- Locação e arrendamento de imóveis
- Operações de loteamento
Para pessoas físicas que vendem imóveis de uso próprio, há regras de isenção. Já para operações empresariais, o regime de créditos e débitos se aplica com particularidades.
A alíquota para o setor imobiliário conta com redutor de 40% sobre a alíquota de referência, conforme previsto na legislação, o que visa mitigar o impacto da nova tributação sobre um setor historicamente tributado de forma diferenciada.
O redutor de ajuste para imóveis usados
Um dos mecanismos mais relevantes para o mercado é o redutor de ajuste aplicável a imóveis usados. A legislação prevê que, na revenda de imóveis adquiridos antes da vigência plena do novo sistema, o contribuinte poderá aplicar um redutor sobre a base de cálculo. Esse mecanismo busca evitar a dupla tributação de imóveis que já foram tributados pelo regime anterior.
Para consultores tributários, mapear o histórico de aquisição dos imóveis dos clientes torna-se uma atividade estratégica. A documentação adequada do valor de aquisição e das benfeitorias realizadas será fundamental para calcular corretamente o redutor.
Impactos no ITBI e na avaliação de imóveis
A questão do valor venal
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) permanece como tributo municipal, mas a discussão sobre sua base de cálculo ganhou novos contornos. A jurisprudência recente do STJ (Tema 1113) consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel na data da transação, e não o valor venal de referência fixado pela prefeitura.
Na prática, em laudos elaborados para fins de contestação de ITBI, identificamos divergências superiores a 30% entre o valor venal municipal e o valor de mercado real em mais de 40% dos imóveis analisados — o que representa contingência tributária significativa para clientes sem documentação técnica atualizada.
Essa decisão reforça a importância de se obter um laudo de avaliação de imóvel fundamentado tecnicamente, elaborado por profissional habilitado, que ateste o valor de mercado do bem na data da operação. O laudo de avaliação, elaborado conforme a NBR 14653, constitui a principal ferramenta de defesa do contribuinte em caso de questionamento fiscal.
ITCMD e planejamento sucessório
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) também é impactado indiretamente pela reforma. Com a previsão de progressividade obrigatória nas alíquotas, estados passam a calibrar suas faixas de incidência com base no valor dos bens transmitidos.
Para patrimônios imobiliários relevantes, a avaliação precisa de cada imóvel do acervo hereditário torna-se ainda mais crítica. Um laudo de avaliação bem fundamentado pode representar economia tributária significativa em processos de inventário e doação, especialmente quando o valor de referência municipal diverge substancialmente do valor de mercado real.
Saiba mais sobre como funciona a avaliação de imóveis para inventário e por que um laudo técnico é indispensável nesse processo.
O papel do laudo de avaliação na nova realidade tributária
Com a reforma tributária, o laudo de avaliação de imóveis ganha relevância em pelo menos quatro frentes:
1. Contestação de valores venais
Quando o valor venal atribuído pelo município é superior ao valor de mercado real, o laudo de avaliação elaborado por engenheiro habilitado e registrado no CREA é o instrumento técnico adequado para fundamentar a contestação administrativa ou judicial.
A Costa Sales Engenharia atua nesse segmento com laudos que seguem rigorosamente a NBR 14653 (Partes 1, 2 e 3), utilizando metodologia de tratamento estatístico de dados de mercado e ferramentas de inteligência artificial para ampliação da amostra de comparativos.
2. Base de cálculo para ITBI e ITCMD
Conforme mencionado, a definição correta do valor de mercado é essencial para o cálculo do ITBI e do ITCMD. O laudo técnico fornece a fundamentação necessária para que o contribuinte recolha o tributo sobre o valor correto, nem mais, nem menos.
3. Registro de valor de aquisição para fins do redutor de ajuste
Com a entrada em vigor do novo sistema tributário, comprovar o valor de aquisição de imóveis adquiridos antes da transição será fundamental para o cálculo do redutor de ajuste. Laudos de avaliação retroativos, elaborados com base em dados de mercado da época de aquisição, podem servir como prova técnica para essa finalidade.
4. Planejamento patrimonial e tributário
Para family offices e proprietários de múltiplos imóveis, a reforma tributária torna o planejamento patrimonial mais complexo. A avaliação periódica do portfólio imobiliário permite simular cenários tributários, identificar oportunidades de reorganização societária e antecipar impactos de transmissões futuras.
Como se preparar: orientações práticas para contadores
Para profissionais de contabilidade e consultoria tributária que atendem clientes com patrimônio imobiliário, seguem recomendações práticas:
Mapeie o patrimônio imobiliário dos seus clientes
Elabore ou atualize o inventário de imóveis de cada cliente, incluindo: data de aquisição, valor de aquisição, benfeitorias realizadas, uso atual (próprio, locação, investimento) e documentação disponível.
Solicite laudos de avaliação atualizados
Para imóveis com valor relevante ou que serão objeto de transações nos próximos anos, um laudo de avaliação atualizado é a base para qualquer planejamento tributário eficiente. A Costa Sales Engenharia oferece o serviço de laudo tributário inteligente, desenvolvido especificamente para atender às demandas de consultores tributários e advogados.
Acompanhe a regulamentação estadual e municipal
A reforma tributária federal tem impacto cascata nas legislações estaduais (ITCMD) e municipais (ITBI, IPTU). Cada ente federativo está ajustando sua legislação. Acompanhe as alterações na sua jurisdição de atuação.
Documente o valor de aquisição de imóveis pré-transição
Para imóveis adquiridos antes de 2027 (data prevista para início da vigência plena do IBS/CBS), mantenha documentação robusta do valor de aquisição: escritura, declaração de IRPF, notas fiscais de benfeitorias e, se possível, laudos de avaliação da época.
Considere a reorganização societária
Para clientes com holdings patrimoniais ou múltiplos imóveis em pessoa física, a reforma pode tornar certas estruturas mais ou menos eficientes. Avalie com especialistas em direito tributário a necessidade de reorganização.
Cronograma de transição e prazos relevantes
O período de transição da reforma tributária é gradual. Os principais marcos para o setor imobiliário são:
- 2026: Vigência da CBS em caráter de teste, com alíquota reduzida. Operações imobiliárias começam a ser impactadas para fins de apuração.
- 2027-2028: Início da transição gradual do ISS para o IBS. Operações de locação e serviços imobiliários passam a ser tributadas pelo novo regime de forma progressiva.
- 2029-2032: Período de transição plena, com coexistência dos sistemas antigo e novo.
- 2033: Vigência integral do novo sistema tributário.
Para contadores e consultores, o período de transição exige atenção redobrada, pois haverá coexistência de regras e a necessidade de apuração em ambos os sistemas.
Perguntas frequentes
A reforma tributária muda o ITBI?
A reforma não altera diretamente o ITBI, que permanece como tributo municipal. Porém, as discussões sobre base de cálculo e o entendimento do STJ sobre o valor de mercado como base do ITBI ganham ainda mais relevância no novo cenário.
Imóveis residenciais terão tratamento diferenciado?
Sim. A legislação prevê redutores específicos para operações com imóveis residenciais, incluindo redução de alíquota e tratamento diferenciado para pessoas físicas que vendem imóveis de uso próprio.
O laudo de avaliação pode ser usado para contestar o ITBI?
Sim. O laudo de avaliação elaborado por engenheiro habilitado, conforme a NBR 14653, é o principal instrumento técnico para fundamentar a contestação do valor atribuído pelo município para fins de ITBI. Diversos tribunais já aceitam o laudo como prova técnica nesse tipo de disputa.
Como fica a tributação de locação de imóveis?
A locação de imóveis passa a integrar a base de incidência do IBS e da CBS, com alíquota reduzida. Para locações residenciais por pessoas físicas com até determinado limite de faturamento, pode haver isenção. Já para locações empresariais, a tributação é integral, com direito a créditos.
Quando devo solicitar um laudo de avaliação?
Recomenda-se solicitar um laudo de avaliação sempre que houver: transação de compra ou venda, transmissão por herança ou doação, contestação de valor venal, necessidade de garantia bancária, ou planejamento tributário envolvendo imóveis.
Conclusão
A reforma tributária de 2026 representa uma transformação profunda na forma como operações imobiliárias são tributadas no Brasil. Para contadores e consultores tributários, o momento exige atualização técnica, planejamento antecipado e o uso de instrumentos como o laudo de avaliação para proteger o patrimônio dos clientes e otimizar a carga tributária.
A Costa Sales Engenharia está preparada para atender às demandas desse novo cenário. Com laudos de avaliação fundamentados na NBR 14653, uso de inteligência artificial para análise de dados de mercado e registro no CREA, oferecemos a base técnica que contadores e advogados precisam para trabalhar com segurança.
Precisa de um laudo de avaliação para planejamento tributário ou contestação de valor venal? Entre em contato com a Costa Sales Engenharia e solicite uma proposta personalizada para o seu caso.