Guia do síndico: inspeção predial e manutenção do condomínio
O síndico responde pela manutenção das áreas comuns e precisa saber o que a inspeção predial e o programa de manutenção exigem. Este guia resume o que a NBR 16747 pede do inspetor e o que a NBR 5674 pede do condomínio, traz um checklist prático por sistema, mostra quem faz o quê e indica quando chamar um engenheiro.
PDF de 3 páginas com o checklist para imprimir. Sem cadastro.
1. Inspeção predial e manutenção não são a mesma coisa
A manutenção é gestão: a NBR 5674:2024 trata do sistema de gestão que organiza os serviços do condomínio. Ela distingue a manutenção rotineira (serviços padronizados e cíclicos, como a limpeza geral), a corretiva (intervenção imediata para manter o uso ou evitar graves riscos) e a preventiva (programada com antecedência), conforme o item 4.1.3.
A inspeção predial é uma avaliação. A NBR 16747:2020 a define como o processo de avaliação das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação, de forma sistêmica e predominantemente sensorial, na data da vistoria (item 3.13). A norma a compara a um exame de clínico geral, que pode recomendar exames especializados.
A introdução da NBR 16747 diz que a inspeção predial não substitui as inspeções periódicas que fazem parte dos programas de manutenção da NBR 5674. Por isso o condomínio precisa das duas.
2. O que a NBR 16747 pede da inspeção predial
A norma estabelece o método e as etapas mínimas. Só profissional habilitado, com registro no CREA ou no CAU, pode realizar a inspeção (item 4). As etapas são (item 5.2):
- Levantamento de dados e documentação, com a lista pedida confrontada com a fornecida (item 5.3.1).
- Análise dos documentos e anamnese: idade, histórico de manutenção, reformas e mudanças de uso.
- Vistoria sistêmica da edificação.
- Classificação das irregularidades em anomalias e falhas (item 5.3.5).
- Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho.
- Organização das prioridades em patamares de urgência (item 5.3.7).
- Avaliação da manutenção, conforme a NBR 5674, e avaliação do uso.
- Redação e emissão do laudo técnico de inspeção.
Prioridades. A Prioridade 1 reúne as ações em que a perda de desempenho compromete a saúde ou a segurança dos usuários, ou a funcionalidade dos sistemas. A Prioridade 2 reúne as ações em que a perda parcial de desempenho afeta a funcionalidade, sem comprometer a saúde e a segurança. A Prioridade 3 reúne as ações programáveis, sem urgência (item 5.3.7).
Abrangência mínima. A avaliação considera segurança (estrutural, contra incêndio e no uso e na operação), habitabilidade (estanqueidade, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade) e sustentabilidade (durabilidade e manutenibilidade), conforme o item 5.1.
O laudo. O conteúdo mínimo está no item 5.3.9: identificação do contratante, descrição da edificação, datas das vistorias, documentação solicitada e fornecida, metodologia, sistemas inspecionados e não inspecionados, anomalias e falhas, classificação, recomendações, prioridades, avaliação da manutenção e do uso, conclusões, assinatura com o número do registro no conselho e ART ou RRT.
Limites. A inspeção é fundamentalmente sensorial e não identifica vícios ocultos que não tenham dado sintoma, nem o que só se descobre com ensaio específico (item 5.3.4). Quando a vistoria não basta, o inspetor recomenda inspeção especializada ou ensaios (item 5.3.6).
3. O que a NBR 5674 pede do programa de manutenção
O programa de manutenção determina as atividades essenciais, a periodicidade, os responsáveis, os documentos de referência e os recursos, para cada sistema e, quando aplicável, para cada elemento, componente e equipamento. Deve ser atualizado periodicamente (item 4.3.1). No mínimo, cada linha do programa traz (item 4.3.3):
- o sistema e, quando aplicável, o elemento ou componente;
- a descrição da atividade e a periodicidade;
- os responsáveis;
- a documentação de referência e a forma de comprovação;
- o modo de verificação e o custo.
Inspeções e relatórios. As inspeções seguem os intervalos do manual e do programa, por meio de modelos com roteiro por sistema. Os relatórios descrevem a degradação de cada sistema, apontam e, sempre que possível, estimam a perda de desempenho, recomendam ações e trazem prognóstico de ocorrências (itens 4.2.1 a 4.2.3).
Dinheiro. A previsão orçamentária anual deve incluir uma reserva para a manutenção corretiva, e as deliberações sobre fazer ou não cada intervenção devem constar em ata (item 5.2).
Papel e arquivo. O condomínio deve ter um fluxo de documentação, escrito e aprovado (item 7.2), manter registros legíveis da execução do programa, das inspeções e das manutenções (item 7.3) e arquivar tudo como parte do manual de uso, operação e manutenção, sob guarda do síndico (item 7.4).
Modelo de periodicidade. O Anexo A da norma traz exemplos não restritivos, para adaptar ao projeto e às especificações técnicas. Os intervalos citados no checklist abaixo vêm desse modelo (Tabela A.1) e do Anexo A da NBR 16747. O manual do seu prédio e a legislação local prevalecem.
4. Checklist do síndico por sistema
Use as listas como roteiro de ronda e de cobrança da equipe e das empresas contratadas. Registre data, responsável e foto de cada ocorrência no livro de manutenção. O que for sinal de risco vai para o engenheiro. Os mesmos itens estão no PDF, para imprimir.
4.1 Estrutura
- Fissuras novas, ou que aumentam de abertura ou de comprimento, em vigas, pilares, lajes e marquises.
- Ferrugem ou armadura aparente no concreto, com lascamento do cobrimento.
- Deformações visíveis, como laje ou viga "barriga" e piso desnivelado.
- Umidade ou manchas em lajes de garagem, sacadas e marquises.
Periodicidade de referência. Tabela A.1 da NBR 5674: verificar a integridade estrutural, a cada ano, com empresa especializada.
Quem faz. Empresa especializada ou engenheiro. O síndico registra a ocorrência e aciona.
Chame o engenheiro quando houver: Fissura que evolui, armadura exposta ou qualquer deformação visível.
4.2 Fachada e esquadrias
- Peças cerâmicas ou placas soltas, trincadas ou com som cavo à percussão.
- Juntas e selantes ressecados, abertos ou ausentes.
- Manchas de umidade, bolor, descascamento de pintura e eflorescência.
- Esquadrias, vidros e guarda-corpos com folga, falha de vedação ou fixação solta.
Periodicidade de referência. Tabela A.1 da NBR 5674: fachada a cada três anos (lavagem, verificação dos elementos e inspeção quando necessário); esquadrias e vidros a cada ano.
Quem faz. Equipe de manutenção local ou empresa especializada, conforme o serviço.
Chame o engenheiro quando houver: Revestimento destacado, trinca em platibanda ou peça com risco de queda sobre calçada e áreas de circulação.
4.3 Cobertura
- Telhas quebradas, deslocadas ou sem fixação, rufos soltos e calhas ou ralos obstruídos.
- Madeiramento com umidade, cupim ou deformação.
- Infiltração no último pavimento ou na casa de máquinas.
- Acesso seguro e guarda-corpo para quem faz a inspeção e a limpeza.
Periodicidade de referência. Tabela A.1 da NBR 5674: sistema de cobertura a cada ano. Limpeza de ralos, grelhas e calhas com periodicidade ajustada à sazonalidade, em especial na época de chuvas intensas.
Quem faz. Equipe de manutenção local ou empresa especializada.
Chame o engenheiro quando houver: Infiltração recorrente, madeiramento comprometido ou laje de cobertura com deformação.
4.4 Impermeabilização e áreas molhadas
- Manchas de umidade, bolhas ou goteiras no teto abaixo de terraços, jardins, piscinas e reservatórios.
- Proteção mecânica trincada e água empoçada nas lajes.
- Ralos entupidos e rejuntes e vedações abertos em áreas molhadas.
Periodicidade de referência. Tabela A.1 da NBR 5674: impermeabilização a cada ano, com empresa especializada; rejuntamentos e vedações a cada ano.
Quem faz. Empresa especializada.
Chame o engenheiro quando houver: Infiltração que volta depois do reparo, ou quando é preciso descobrir a origem da água.
4.5 Instalações elétricas e hidrossanitárias
- Quadros com circuitos identificados, sem sinais de aquecimento, oxidação ou cheiro de queimado.
- Teste do botão do DR e conexões reapertadas por profissional habilitado.
- Vazamentos, tubulações obstruídas, bombas e boias dos reservatórios funcionando.
- Registro da limpeza dos reservatórios e do atestado de potabilidade da água.
- Rede de gás: o Anexo A da NBR 16747 lista a avaliação da rede interna a cada 5 anos ou conforme a legislação local.
Periodicidade de referência. Tabela A.1 da NBR 5674: reaperto das conexões do quadro de distribuição e verificação das tubulações, a cada ano.
Quem faz. Equipe de manutenção local, empresa capacitada ou especializada, conforme o serviço.
Chame o engenheiro quando houver: Quadro com aquecimento, disjuntor que desarma sem causa clara ou vazamento que não se localiza.
4.6 SPDA (para-raios)
- Atestado do SPDA em dia, guardado no arquivo do condomínio.
- Captores, descidas e conexões sem rompimento, peça solta ou corrosão aparentes.
- Medição de resistência do aterramento registrada.
Periodicidade de referência. Tabela A.1 da NBR 5674: inspecionar a integridade e a medição de resistência, a cada ano, com empresa especializada, conforme a legislação vigente. Em locais de corrosão severa, reduzir os intervalos.
Quem faz. Empresa especializada.
Chame o engenheiro quando houver: Atestado vencido, descida rompida ou obra nova na cobertura que alterou o sistema.
4.7 Incêndio
- AVCB, quando obrigatório, e o certificado de recarga dos extintores, com carga e validade em dia.
- Iluminação de emergência testada, alarme com livro de ocorrências da central e bombas de incêndio testadas.
- Portas corta-fogo fechando sozinhas e saídas de emergência desobstruídas.
- Atestado da brigada de incêndio, quando exigido pela legislação estadual.
Periodicidade de referência. Tabela A.1 da NBR 5674: recarga dos extintores a cada ano, com empresa especializada. A NBR 5674 também proíbe obstruir saídas de emergência durante serviços (item 6.2.3).
Quem faz. Empresa especializada, com a equipe local nos testes de rotina.
Chame o engenheiro quando houver: Dúvida sobre a exigência de AVCB ou do equivalente no seu estado, ou alteração de uso ou de layout.
4.8 Elevadores
- Contrato de manutenção vigente e relatório de verificações da manutenção.
- Relatório de inspeção anual dos elevadores (RIA) e alvarás de instalação e de funcionamento.
- Ruído, trepidação, desnível de parada ou porta que abre com dificuldade, anotados no livro de registro.
Periodicidade de referência. Anexo A da NBR 16747: relatório de inspeção anual dos elevadores (RIA), a cada ano.
Quem faz. Empresa de manutenção dos elevadores. O síndico guarda os documentos.
Chame o engenheiro quando houver: Falhas repetidas sem solução, ou dúvida sobre o que o relatório anual exige.
Fotos reais de trabalhos da equipe, sem identificação de cliente.
5. Quem faz o quê
- Síndico ou proprietário
- Faz cumprir a norma e o manual de uso, operação e manutenção, e provê os recursos do programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
- Guarda a documentação e a entrega formalmente ao sucessor quando o síndico muda.
- Leva à assembleia as deliberações sobre as intervenções, que devem constar em ata.
NBR 5674:2024, itens 5.2, 7.2, 7.4, 8.1 e 8.2
- Condôminos
- Respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação.
NBR 5674:2024, item 8.4
- Administradora ou empresa de gestão da manutenção
- Pode receber do síndico a gestão da manutenção, que inclui assessorar nas decisões, manter os documentos e registros, realizar as verificações do programa e orçar e supervisionar os serviços.
NBR 5674:2024, itens 8.5 e 8.6
- Equipe local, empresa capacitada e empresa especializada
- Executam os serviços de manutenção. O programa de manutenção diz, para cada atividade, quem deve executá-la.
NBR 5674:2024, itens 3.2 a 3.4 e 4.1.5
- Inspetor predial (engenheiro ou arquiteto)
- Faz a inspeção predial como profissional habilitado, com registro no CREA ou no CAU.
- Classifica as irregularidades, organiza as recomendações em Prioridade 1, 2 e 3 e emite o laudo com ART ou RRT.
- Recomenda inspeção especializada ou ensaios quando a vistoria sensorial não basta.
NBR 16747:2020, itens 4, 5.3.5 a 5.3.7 e 5.3.9
- Construtor ou incorporador
- Entrega ao proprietário o manual de uso, operação e manutenção da edificação, conforme a NBR 14037.
NBR 5674:2024, item 8.3
6. Quando chamar um engenheiro
A equipe local resolve a rotina. Chame o engenheiro quando a ocorrência pode envolver risco, quando a causa não é evidente ou quando o prédio não tem o que a norma espera de um programa de manutenção.
- Fissura que aumenta, ou trinca em viga, pilar, laje ou platibanda.
- Revestimento ou peça de fachada solto, com risco de queda sobre áreas de circulação.
- Armadura exposta, ferrugem no concreto ou deformação visível.
- Infiltração recorrente, ou que volta depois do reparo.
- Quadro elétrico com aquecimento, cheiro de queimado ou disjuntor que desarma sem causa clara.
- Prédio sem manual de uso, sem programa de manutenção ou sem histórico dos serviços.
- Troca de síndico, venda de unidades em bloco, renovação de seguro ou obra de reforma no condomínio.
- Depois de chuva forte ou evento que tenha atingido o prédio.
Para a causa de um problema específico, como infiltração ou fissura, o caminho costuma ser o laudo de patologia. Para a avaliação global do edifício, a inspeção predial.
7. Documentos para separar
O Anexo A da NBR 16747 recomenda que o inspetor analise estes documentos, quando existirem. Separe-os antes da vistoria. O que faltar vira registro no laudo e orienta a organização do arquivo do condomínio.
- Manual de uso, operação e manutenção da edificação e manuais técnicos dos equipamentos.
- Auto de conclusão (habite-se) e projetos legais aprovados.
- AVCB (quando exigido), certificados de teste e de recarga dos extintores e atestado de brigada de incêndio.
- Alvarás e relatório de inspeção anual dos elevadores (RIA), e contratos de manutenção vigentes.
- Atestado do SPDA e relatórios das verificações elétricas.
- Relatórios de limpeza dos reservatórios e de potabilidade da água, e das caixas de gordura e de inspeção.
- Programa de manutenção preventiva, lista de verificações e relatórios dos serviços de manutenção.
- Regimento interno e atas de assembleia que aprovaram o programa de manutenção.
- Laudos de inspeção predial anteriores.