Laudo de avaliação para a reforma tributária: redutor de ajuste do IBS e da CBS

A Costa Sales Engenharia faz o laudo de avaliação ABNT NBR 14653 com data-base 31/12/2026 para documentar o valor de mercado usado no redutor de ajuste do IBS e da CBS. Pela LC 214/2025 (art. 258), o redutor parte da aquisição atualizada pelo IPCA ou, por opção, do valor de referência; sem valor de referência disponível em 31/12/2026, quem não optar pela aquisição atualizada pode usar estimativa de valor de mercado, cujo procedimento ainda depende de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, previsto no regulamento da CBS (Decreto 12.955/2026, art. 375, § 2º). Atendemos contribuintes do regime regular em todo o Brasil, com escritórios em São Paulo e Fortaleza, e o laudo sai com ART.

A partir de R$ 1.500 por imóvel urbano, com ART incluída no preço

Glebas, loteamentos e carteiras: orçamento por proposta.

Valor mínimo estimado. O preço final depende da área, da localização, dos ensaios necessários, da metodologia e da emissão de ART.

Contrate agora: a vistoria é agendada para dezembro e o laudo sai logo após 31/12/2026, com essa data-base.

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NBR 14653com grau de fundamentação informado
Brasilescritórios em São Paulo e Fortaleza

Gleba vistoriada pela Costa Sales para laudo de avaliação — Foto de campo: gleba vistoriada para laudo de avaliação.

Laudo para o redutor de ajuste: resumo do serviço

Para que serve: Documentar o valor de mercado do imóvel em 31/12/2026 para o redutor de ajuste do IBS e da CBS, para a impugnação do valor de referência e para a divisão do redutor entre lotes ou unidades.
Data-base: 31 de dezembro de 2026, data de constituição do redutor dos imóveis que o contribuinte já tem (LC 214/2025, art. 258, § 1º, I).
Norma e método: ABNT NBR 14653, com o comparativo direto de dados de mercado e tratamento estatístico como método preferencial (NBR 14653-2, item 8.1.1). O laudo informa o grau de fundamentação atingido.
Quem assina: Matheus Costa Barros, Engenheiro Civil, CREA-SP 5071624629; Isaac Sales, Engenheiro Civil, CREA-CE 333829; e Antônio Walison Macedo Oliveira, Engenheiro Civil, CREA-SP 5071510201. Cada laudo sai com ART do engenheiro que assina.
Prazo: Contrato e documentos agora, vistoria em dezembro conforme a agenda fechada na proposta, inclusive aos sábados para carteiras, e emissão logo após 31/12/2026, com essa data-base.
Preço: A partir de R$ 1.500 por imóvel urbano (valor mínimo estimado), com ART incluída no preço. Glebas e carteiras são orçadas por proposta. Cobrança por hora técnica, nunca por percentual do valor do imóvel.
Onde atende: Todo o Brasil, com escritórios na Av. Paulista, em São Paulo, e na Av. Pontes Vieira, em Fortaleza.
O que ainda depende de regulamentação: O procedimento específico de estimativa de valor de mercado depende de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, que não localizamos publicado até 12/11/2026.

Quando o laudo de avaliação entra no redutor de ajuste?

O redutor de ajuste é vinculado, a partir de 1º de janeiro de 2027, a cada imóvel de contribuinte do regime regular e serve só para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS na alienação feita por contribuinte (LC 214/2025, art. 257; Decreto 12.955/2026, art. 369). O valor de mercado documentado em laudo entra em quatro situações.

Estimativa de valor de mercado em 31/12/2026

LC 214/2025, art. 258, § 2º; Decreto 12.955/2026, art. 375, § 2º

Para os imóveis que o contribuinte já tem em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial do redutor é o valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência (LC 214/2025, art. 258, I). Se o valor de referência não estiver disponível nessa data, quem não optar pela aquisição atualizada pode calcular o redutor com base em estimativa de valor de mercado, feita por procedimento específico definido em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

Não localizamos esse ato conjunto publicado até 12/11/2026. O laudo com vistoria e pesquisa de mercado feitas na época da data-base documenta o valor de mercado em 31/12/2026 e é a prova técnica mais robusta disponível para essa estimativa.

Impugnação do valor de referência

LC 214/2025, art. 256, § 3º; Decreto 12.955/2026, art. 367, § 1º

As administrações tributárias poderão apurar o valor de referência, por metodologia de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, que pode usar dados de IPTU, ITBI, ITCMD, cartórios e modelos estatísticos (Decreto 12.955/2026, art. 366). Não é, por definição, o valor venal da prefeitura, mas o ato conjunto pode adotar o valor da base municipal ou estadual (art. 366, § 2º, I). Deverá ser divulgado no Sinter e estimado para todos os imóveis do Cadastro Imobiliário Brasileiro (LC 214/2025, art. 256, § 2º, I e II). Ele pode ser impugnado, e o regulamento diz o que deve acompanhar o pedido:

“A impugnação deverá ser apresentada devidamente fundamentada e acompanhada de documentos comprobatórios, em especial elementos técnicos, tais como laudos e pareceres de avaliação.”Decreto 12.955/2026, art. 367, § 1º

O processo de impugnação é exclusivamente eletrônico (art. 367, § 2º).

Divisão de gleba, loteamento e incorporação

LC 214/2025, art. 257, § 6º; Decreto 12.955/2026, art. 373

Na divisão, no desmembramento e no parcelamento, o redutor do imóvel dividido é alocado a cada imóvel resultante na proporção do seu valor de mercado. Só quando esse valor não pode ser identificado, ou em outras hipóteses previstas em regulamento, a alocação é feita pela área. O decreto aplica o mesmo critério às unidades autônomas da incorporação. A avaliação dos lotes ou das unidades define quanto do redutor cada um carrega.

Valor de aquisição questionado pelo fisco

LC 214/2025, art. 258, § 3º; Decreto 12.955/2026, art. 375, § 3º

Se o valor de aquisição se basear em declarações ou documentos que não condizem com o valor de mercado, ou que não mereçam fé, a autoridade fiscal pode abrir processo administrativo, com contraditório e ampla defesa, para determinar o efetivo valor de aquisição. Um laudo retrospectivo, com data-base na data da aquisição, documenta o valor de mercado da época.

Quem precisa do laudo para o redutor de ajuste?

Contribuinte do regime regular do IBS e da CBS que tem imóveis em 31/12/2026 e pretende vendê-los:

Loteadoras com glebas e áreas em estoque
Incorporadoras com terrenos sem obra e unidades prontas a vender
Holdings patrimoniais que vendem imóveis
Empresas com imóveis destinados à venda
Pessoa física só acima dos limites do art. 251: locação com receita acima de R$ 240 mil no ano anterior, valor corrigido pelo IPCA, e mais de 3 imóveis; venda de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, adquiridos há menos de 5 anos; ou venda de mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 anos anteriores. No próprio ano, a pessoa física também entra no regime regular nas vendas acima desses limites e na locação com receita mais de 20% acima do limite de R$ 240 mil corrigido (art. 251, § 2º)

Quem comprou há muitos anos e viu o imóvel valorizar acima do IPCA tende a ter redutor maior pelo valor de mercado. Exemplo hipotético: uma gleba cujo valor de aquisição atualizado pelo IPCA chega a R$ 2 milhões e cujo valor de mercado em 31/12/2026 é de R$ 5 milhões. Pela aquisição atualizada, o redutor parte de R$ 2 milhões; pela estimativa de valor de mercado do § 2º, se o valor de referência não estiver disponível em 31/12/2026, parte de R$ 5 milhões, desde que o laudo sustente esse valor.

Quando o laudo não compensa?

Quando o valor de aquisição atualizado pelo IPCA já se aproxima do valor de mercado. Imóvel comprado há pouco tempo, ou que não valorizou acima da inflação, não ganha redutor relevante com o laudo, e dizemos isso na proposta.
Quando o imóvel está em construção em 31/12/2026 (a gleba com obras de infraestrutura em andamento tende a cair aqui): o valor inicial é a aquisição atualizada somada aos custos comprovados por documentos fiscais idôneos (LC 214/2025, art. 258, II), sem opção pelo valor de referência; a estimativa de valor de mercado do § 2º se refere ao inciso I.
Quando a loteadora opta pelo recolhimento de 3,65% da receita bruta, possível para o parcelamento com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. A opção impede a dedução dos redutores de ajuste e social na alienação decorrente desse parcelamento (LC 214/2025, art. 486, §§ 1º e 4º).
Quando o proprietário não é contribuinte do regime regular, como a pessoa física abaixo dos limites do art. 251: não há redutor de ajuste a fixar.

Para loteadoras e carteiras de glebas

Método. O comparativo direto de dados de mercado é o método preferencial da NBR 14653 (NBR 14653-2, item 8.1.1): glebas comparáveis na cidade ou na região, com tratamento estatístico. O método involutivo, que parte de um loteamento hipotético, só entra quando não há amostras suficientes, com cenários fundamentados na liquidez da região.

Divisão entre lotes. Quando a gleba é loteada, o redutor dela é distribuído entre os lotes na proporção do valor de mercado de cada um, e só pela área quando esse valor não pode ser identificado (Decreto 12.955/2026, art. 373). Lote de esquina e lote junto a área de preservação não carregam, necessariamente, a mesma parte.

Ilustração esquemática. Lotes e proporções hipotéticos; a alocação real sai da avaliação de cada lote.

Parceria. No loteamento em parceria, o redutor é aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, pelos percentuais do contrato (LC 214/2025, art. 257, § 7º; Decreto 12.955/2026, art. 374). Avaliamos a área inteira na data-base, e o mesmo laudo serve a todos os parceiros.

Vistoria concentrada. Carteiras são vistoriadas em campanha concentrada em dezembro, inclusive aos sábados, com rota planejada a partir dos arquivos KMZ das áreas.

Laudo anual da carteira. Depois da data-base, a mesma base de dados permite atualizar o valor da carteira a cada ano, para a gestão e para acompanhar o valor de referência, que também é atualizado anualmente (LC 214/2025, art. 256, § 2º, III).

Documentos para orçar

KMZ ou localização de cada área
Matrícula atualizada de cada imóvel
Área de cada imóvel ou gleba
Data e valor de aquisição, para comparar com a aquisição atualizada
Contrato de parceria, quando houver
Projeto ou aprovação do loteamento, quando houver

Como a Costa Sales faz o laudo?

Etapa 1
Triagem na proposta
Com a lista de imóveis e as datas e valores de aquisição, comparamos a aquisição atualizada com a ordem de grandeza do mercado e, na proposta, indicamos em quais imóveis o laudo tende a compensar.
Etapa 2
Vistoria presencial
Em dezembro, perto da data-base e conforme a agenda fechada na proposta, pelo time de campo da Costa Sales, com registro do estado e das características de cada área.
Etapa 3
Pesquisa e modelo estatístico
Ofertas e transações comparáveis, tratadas por regressão conforme a NBR 14653, com memória de cálculo rastreável.
Etapa 4
Grau de fundamentação
Grau II é o padrão, proporcional ao uso fiscal. Grau III, na regressão, exige a identificação completa dos endereços dos dados e das fontes (NBR 14653-2, item 9.2.1.1, c), o que na prática leva a cartório e matrículas, e custa mais; vale quando a impugnação é provável.
Etapa 5
Revisão do cliente
O laudo vai para a sua validação antes da emissão, para conferir matrículas, áreas e premissas.
Etapa 6
Emissão com ART
Data-base 31/12/2026, assinatura de engenheiro civil e ART incluída no preço. A via assinada, com ART, sai após o pagamento final.

Valor defensável, não cenário escolhido. O laudo conclui o valor de mercado que os dados sustentam. Não entregamos colunas pessimista e otimista para escolher a mais alta: valor acima do que a amostra sustenta é o primeiro alvo de questionamento, e o redutor depende de prova.

Quanto custa o laudo de avaliação para o redutor de ajuste?

Imóvel urbano, por imóvel, NBR 14653 com data-base 31/12/2026
a partir de R$ 1.500
Glebas, loteamentos e carteiras com vários imóveis são orçados por proposta, com três faixas conforme o método possível e o grau de fundamentação.

Valor mínimo estimado. O preço final depende da área, da localização, dos ensaios necessários, da metodologia e da emissão de ART.

Na avaliação de imóveis, a ART já está incluída no preço e não é cobrada à parte.

Prazo e forma de cobrança

Contrate agora: a vistoria é agendada para dezembro e o laudo é emitido logo após 31/12/2026, com essa data-base. Carteiras grandes têm cronograma de vistorias definido na proposta.

A cobrança é por hora técnica, conforme o método e a oferta de amostras de cada imóvel, nunca por percentual do valor avaliado. Glebas e carteiras recebem proposta com três faixas, de acordo com o método possível e o grau de fundamentação pretendido.

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Perguntas frequentes

O laudo para o redutor de ajuste precisa de alguma certificação?

Não há certificação específica exigida para esse laudo na LC 214/2025 nem no Decreto 12.955/2026, lidos no texto oficial em 12/11/2026. O que dá força ao documento é seguir a ABNT NBR 14653, ser assinado por engenheiro com ART ou arquiteto com RRT e informar o grau de fundamentação, com vistoria e dados de mercado na data-base.

Avaliação de corretor ou PTAM serve para o redutor de ajuste?

Serve para a gestão interna da carteira. O PTAM pode citar a NBR 14653, mas a norma trata da engenharia de avaliações, aplicada “por arquitetos ou engenheiros” (NBR 14653-1, item 3.1.17). Sem amostra tratada nem grau declarado, é a prova mais fraca se o fisco questionar. O regulamento ainda não define o procedimento de estimativa, então não dizemos que a avaliação de corretor é inválida; dizemos que o laudo NBR 14653 é a prova mais robusta disponível.

Grau I, II ou III: qual grau de fundamentação pedir?

Grau II é o padrão que recomendamos, proporcional ao uso fiscal. Grau III, na regressão, exige a identificação completa dos endereços dos dados e das fontes (NBR 14653-2, item 9.2.1.1, c), o que na prática leva a cartório e matrículas, e custa mais; vale quando a impugnação é provável. Grau I fica abaixo do que recomendamos para sustentar um valor perante o fisco.

Como é cobrado o laudo de avaliação para o redutor de ajuste?

Por hora técnica, conforme o método e a oferta de amostras de cada imóvel, nunca por percentual do valor avaliado. Imóvel urbano a partir de R$ 1.500 por imóvel, com ART incluída no preço. Valor mínimo estimado. O preço final depende da área, da localização, dos ensaios necessários, da metodologia e da emissão de ART. Na avaliação de imóveis, a ART já está incluída no preço e não é cobrada à parte. A via assinada, com ART, sai após o pagamento final. Glebas, loteamentos e carteiras recebem proposta com três faixas, de acordo com o método possível e o grau de fundamentação pretendido.

Dá tempo de fazer o laudo até 31/12/2026?

Dá, contratando agora. A vistoria é feita em dezembro, conforme a agenda fechada na proposta, inclusive aos sábados para carteiras, e a pesquisa de mercado usa dados até a data-base. Para carteiras com muitas áreas, o cronograma de vistorias é fechado na proposta, e áreas com documentos prontos podem começar antes das demais.

O laudo pode ser emitido depois de 31/12/2026?

Pode, e é o normal: o laudo tem data-base 31/12/2026 e é emitido logo depois dessa data. O que conta é a data de referência do valor. Vistoria e pesquisa feitas em dezembro registram o imóvel e o mercado na época, o que fortalece a prova.

E se eu esperar o valor de referência e contestar depois?

A impugnação é possível e deve ser “devidamente fundamentada e acompanhada de documentos comprobatórios, em especial elementos técnicos, tais como laudos e pareceres de avaliação” (Decreto 12.955/2026, art. 367, § 1º). Mas esperar tem custo: um laudo feito anos depois é retrospectivo, sem vistoria do imóvel na data-base, e o valor de referência pode nem estar disponível em 31/12/2026. Nossa posição é fazer o laudo agora, com vistoria e pesquisa de dezembro, e usá-lo para a estimativa e para uma impugnação futura.

Como fica o redutor das áreas de parceiros pessoa física?

No loteamento em parceria, o redutor é aplicado proporcionalmente à operação de cada parceiro, pelos percentuais do contrato (LC 214/2025, art. 257, § 7º; Decreto 12.955/2026, art. 374). Avaliamos a área inteira na data-base, e o mesmo laudo serve a todos os parceiros. O parceiro pessoa física só tem redutor se for contribuinte do regime regular pelos limites do art. 251; por isso, confira o enquadramento de cada parceiro antes de definir as áreas do laudo.

Pessoa física precisa de laudo para o redutor de ajuste?

Só se for contribuinte do regime regular. Pelo art. 251 da LC 214/2025, isso acontece com locação acima de R$ 240 mil no ano anterior, valor corrigido pelo IPCA, envolvendo mais de 3 imóveis, venda de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (adquiridos há menos de 5 anos) ou venda de mais de 1 imóvel construído pelo próprio vendedor nos 5 anos anteriores. No próprio ano, a pessoa física também entra no regime regular nas vendas acima desses limites e na locação com receita mais de 20% acima do limite de R$ 240 mil corrigido (art. 251, § 2º). Abaixo desses limites não há redutor de ajuste a fixar.

O que ainda depende de regulamentação?

Até 12/11/2026 não localizamos publicados os atos conjuntos da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS que definem o procedimento de estimativa de valor de mercado (Decreto 12.955/2026, art. 375, § 2º), a metodologia do valor de referência (art. 366) e o procedimento de impugnação (art. 367). A lei prevê que a falta de regulamentação da forma de utilização do redutor não impede o seu uso (LC 214/2025, art. 257, § 8º). O laudo NBR 14653 com data-base 31/12/2026 documenta o valor de mercado qualquer que seja o formato do procedimento.

Data-base 31/12/2026: vistorias agendadas para dezembro

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