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Revisão de IPTU e valor venal em São Paulo, Costa Sales Engenharia
Revisão de IPTU · São Paulo

Revisão de IPTU em São Paulo com laudo técnico que serve de prova

Conteste o valor venal do seu imóvel com um laudo de engenharia que documenta o valor real de mercado e fundamenta o pedido perante a Prefeitura, em toda a Grande São Paulo e o interior do estado.

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Responsável técnico registrado no CREA-SP Valor venal defensável ART inclusa em cada laudo
+600
laudos desde 2019
R$ 2 bilhões
em patrimônio avaliado
5,0
21 avaliações no Google

Experiência acumulada da Costa Sales em avaliações, inspeções e perícias.

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Quando faz sentido revisar o IPTU do seu imóvel

A nova Planta Genérica de Valores mudou o cálculo do IPTU em São Paulo a partir de 2026. Veja os motivos mais comuns para contestar o valor venal.

Esta página cobre a revisão de IPTU (contestação do valor venal) na capital paulista. Para o laudo completo de avaliação de imóveis em São Paulo, veja avaliação de imóveis em São Paulo; para laudos tributários em qualquer estado, veja laudo tributário inteligente.

Nova Planta Genérica de Valores (2026)

A Lei Municipal nº 18.330/2025 atualizou os valores de metro quadrado usados no cálculo do IPTU, com vigência a partir de 2026. Muitos imóveis passam a ter um valor venal bem mais alto do que antes.

Valor venal acima do valor de mercado

Quando o valor usado pela Prefeitura está fora do praticado no mercado, mesmo com o cadastro do imóvel correto, é possível pedir a chamada Avaliação Especial, com laudo técnico como prova.

Contestação para ITCMD, holding e inventário

O mesmo levantamento de valor de mercado que fundamenta a revisão do IPTU também serve de base para ITCMD, holding familiar e inventário.

Saiba mais

Due diligence e laudos tributários

Antes de comprar ou financiar um imóvel, um laudo tributário ajuda a identificar distorções no valor venal que podem gerar cobrança retroativa ou risco de autuação.

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Não sei se meu caso se aplica: solicitar análise técnica
Base Legal

O que mudou e o prazo para contestar

A Lei Municipal nº 18.330/2025 instituiu uma nova Planta Genérica de Valores (PGV) para o IPTU de São Paulo, atualizando os valores de metro quadrado de terreno e construção usados no cálculo do valor venal, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2026. Quando o valor venal fica acima do valor de mercado, a Secretaria Municipal da Fazenda permite pedir a chamada Avaliação Especial, mediante provas técnicas do valor real do imóvel. O prazo é de 90 dias, contados do vencimento da primeira parcela (ou da cota única) do IPTU do ano de referência.

Por ser um prazo curto e contado a partir do vencimento da primeira parcela, quanto antes o laudo técnico for solicitado, maior a margem de segurança para protocolar o pedido dentro do período, inclusive para imóveis fora da capital, cada um sujeito à sua própria legislação municipal.

Nossa Metodologia

Um laudo que se sustenta onde importa

Laudo como Prova Técnica

A própria Prefeitura orienta reunir provas de que o valor venal está acima do mercado. Diferente de uma petição puramente jurídica, nosso laudo traz pesquisa de mercado, memória de cálculo e ART registrada no CREA-SP: documento tecnicamente fundamentado para apresentação à Secretaria Municipal da Fazenda e, se necessário, ao Judiciário, sujeito à análise de cada instância.

Tecnologia e Dados

Inferência estatística e tratamento de dados de mercado para chegar ao valor real do imóvel, com memória de cálculo rastreável do início ao fim.

Presença em São Paulo

Escritório próprio na Av. Paulista e uma equipe de engenheiros avaliadores dedicada à operação de São Paulo, com responsável técnico registrado no CREA-SP.

Imóveis que já avaliamos

Residenciais, comerciais, corporativos e de grande porte. Todos com vistoria presencial e laudo assinado com ART.

  • Centro logístico, Ceará
    Centro logístico, Ceará
  • Torre comercial, São Paulo
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  • Hotel de praia, Ceará
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  • Andar corporativo, Fortaleza
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  • Edifício residencial, São Paulo
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  • Edifício hospitalar, Ceará
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  • Prédio comercial, Fortaleza
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  • Sala comercial, São Paulo
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  • Torre comercial, Fortaleza
    Torre comercial, Fortaleza
  • Conjunto de escritórios, São Paulo
    Conjunto de escritórios, São Paulo
  • Clínica, Fortaleza
    Clínica, Fortaleza
  • Edifício comercial, São Paulo
    Edifício comercial, São Paulo
  • Conjunto de salas, Fortaleza
    Conjunto de salas, Fortaleza
  • Área comum de condomínio, São Paulo
    Área comum de condomínio, São Paulo
  • Sala comercial, Fortaleza
    Sala comercial, Fortaleza
  • Hall de edifício comercial, São Paulo
    Hall de edifício comercial, São Paulo
Quem Atendemos

Revisão de IPTU para cada tipo de imóvel

Proprietários residenciais

Donos de casas e apartamentos que viram o IPTU subir após a nova Planta Genérica de Valores.

Síndicos e condomínios

Revisão do valor venal de áreas comuns e unidades autônomas em condomínios residenciais e comerciais.

Investidores e imóveis comerciais

Carteiras de imóveis com valor venal distorcido, impactando o custo total de propriedade.

Advogados tributaristas

Assistência técnica e laudo de valor de mercado para embasar impugnações administrativas e ações judiciais.

Processo Ágil

Como funciona

1

Entendimento

Briefing do caso: tipo de imóvel, ano de referência do IPTU e prazo restante até o fim do período de contestação.

2

Vistoria e Coleta

Vistoria técnica presencial e levantamento de comparáveis de mercado em todo o estado de São Paulo.

3

Modelagem

Tratamento estatístico conforme NBR 14.653 e saneamento rigoroso da amostra de mercado.

4

Entrega

Laudo completo, emitido com responsável técnico registrado no CREA-SP e ART pronta para protocolar.

A vistoria técnica também pode ser contratada separadamente: veja nossa vistoria de imóvel em São Paulo.

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Dúvidas Frequentes

Perguntas sobre revisão de IPTU em São Paulo

O que é a revisão de IPTU (contestação do valor venal) em São Paulo?
É o pedido, feito junto à Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo, para reavaliar o valor venal usado no cálculo do IPTU quando ele está acima do valor real de mercado do imóvel, mesmo que os dados cadastrais (área, padrão construtivo) estejam corretos. A Prefeitura chama esse procedimento de "Avaliação Especial" e orienta o contribuinte a reunir provas de que o valor está fora do mercado. Um laudo técnico de engenharia, com pesquisa de mercado e ART registrada no CREA-SP, é o documento que fundamenta esse pedido.
Qual o prazo para contestar o IPTU em São Paulo?
O prazo é de 90 dias, contados do vencimento da primeira parcela (ou da cota única) do IPTU do ano de referência. Se a Prefeitura revisar o lançamento e enviar uma nova notificação, abre-se um novo prazo de 90 dias a partir do vencimento da parcela seguinte. Por ser um prazo curto, quanto antes o laudo for solicitado, maior a segurança para protocolar dentro do período.
O que mudou com a nova Planta Genérica de Valores de 2026?
A Lei Municipal nº 18.330/2025, sancionada em novembro de 2025, atualizou a Planta Genérica de Valores (PGV) usada para calcular o IPTU: os valores unitários de metro quadrado de terreno e de construção que servem de base para o valor venal. As novas tabelas valem a partir de 1º de janeiro de 2026 e podem elevar significativamente o valor venal de imóveis que se valorizaram acima da média nos últimos anos, especialmente em bairros centrais e regiões que passaram por forte valorização.
O laudo de engenharia realmente serve como prova na impugnação do IPTU?
A própria Secretaria Municipal da Fazenda orienta o contribuinte a apresentar provas de que o valor venal está acima do mercado. Um laudo elaborado conforme a NBR 14.653 (ABNT), com pesquisa de comparáveis, tratamento estatístico e ART registrada no CREA-SP, é a forma mais objetiva de demonstrar isso, diferente de uma petição apenas jurídica, sem levantamento técnico de mercado por trás. A aceitação final do pedido depende da análise da própria Prefeitura em cada caso.
Revisão de valor venal é a mesma coisa que contestação da notificação de lançamento do IPTU?
São procedimentos relacionados, mas com focos diferentes. A contestação (impugnação) da notificação de lançamento serve para corrigir erros no cálculo ou nos dados do imóvel. A Avaliação Especial (nosso foco aqui) serve especificamente quando o valor venal está fora do valor de mercado, mesmo com o cadastro correto. Nossa equipe avalia o seu caso e indica qual documentação técnica se aplica.
Vocês entram com o recurso na Prefeitura ou só elaboram o laudo técnico?
Nosso trabalho é a engenharia: a vistoria, a pesquisa de mercado e o laudo técnico com ART, que serve de prova para o seu pedido de revisão. O protocolo do pedido no sistema da Prefeitura pode ser feito por você, pela sua imobiliária ou por advogado de sua confiança. Se precisar, orientamos sobre os próximos passos.
Quanto custa uma revisão de IPTU (laudo de valor venal) em São Paulo?
O investimento varia conforme o tipo de imóvel, a complexidade da avaliação, o prazo disponível até o fim do período de contestação e a localização dentro do estado de São Paulo. Não trabalhamos com tabela fixa. Solicite uma cotação gratuita e personalizada pelo WhatsApp ou pelo formulário de contato, e nossa equipe analisa o seu caso antes de apresentar a proposta.
Vocês atendem apenas a capital ou toda a Grande São Paulo e o interior?
Atendemos todo o estado de São Paulo (capital, Região Metropolitana, Campinas e interior) a partir do nosso escritório na Av. Paulista, 91, Bela Vista. A nova Planta Genérica de Valores (Lei nº 18.330/2025) é específica do município de São Paulo; cada cidade tem sua própria legislação de IPTU, e nossa equipe avalia a situação do seu imóvel independentemente do município.
Quanto tempo demora para receber o laudo?
O prazo depende da complexidade do imóvel e do tempo restante até o fim do período de contestação. Após a vistoria presencial, o prazo típico é de alguns dias úteis. Como o prazo de 90 dias para contestar é contado a partir do vencimento da primeira parcela do IPTU, recomendamos solicitar o laudo assim que possível.
O mesmo laudo serve para ITCMD, holding familiar ou inventário, além do IPTU?
Cada finalidade tem exigências técnicas próprias, mas a mesma equipe e metodologia (NBR 14.653) atendem aos diferentes casos. Se o seu imóvel também está em inventário, holding familiar ou outra situação, conte o contexto completo no primeiro contato para que o laudo seja elaborado de acordo com todos os usos pretendidos.

Conteste o valor venal do seu IPTU com laudo técnico

Nossa equipe analisa o seu caso, verifica o prazo restante e apresenta uma cotação gratuita e personalizada para o laudo de revisão de IPTU. Sem compromisso, sem burocracia.

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