Como escolher uma vistoria pré-compra em São Paulo
A vistoria pré-compra acontece antes de você assinar a compra de um imóvel usado e mostra o que a visita comum não enxerga. Este guia reúne os critérios para comparar empresas antes de contratar: quem assina, o que o laudo entrega, quais ensaios fazem diferença, quanto custa e o que deve acender o alerta.
1. Quem assina a vistoria
A vistoria técnica deve ser conduzida por engenheiro ou arquiteto. O engenheiro tem registro no CREA e emite ART. O arquiteto e urbanista tem registro no CAU e emite RRT. O título pesa menos do que três respostas: qual é o número do registro, se a ART ou a RRT será emitida para este serviço e se quem vai a campo é a pessoa que assina o laudo.
- Peça o número do registro e confira no conselho de classe.
- Pergunte quando a ART ou a RRT é emitida e se o valor da proposta a inclui.
- Confirme quem faz a vistoria no imóvel e quem responde pelo laudo.
- Confirme que a empresa é contratada por você, e não indicada ou paga pelo vendedor ou pela imobiliária.
2. O que o laudo precisa conter
O laudo é o documento que você usa para decidir, negociar ou desistir. Peça um exemplo antes de contratar e confira se ele traz:
- Identificação do imóvel e de quem contratou, com o objetivo da vistoria e a data da visita.
- Descrição técnica das constatações, ambiente por ambiente, em linguagem que você consiga levar ao vendedor.
- Relatório fotográfico, com a localização exata de cada constatação.
- Classificação por gravidade, para separar o que pesa na decisão do que é manutenção comum.
- Recomendações sobre o que investigar melhor antes de fechar, como um ensaio complementar.
- Condições limitantes: o que não foi verificado por falta de água, energia ou acesso, e os documentos que não foram apresentados.
- Assinatura do responsável técnico, com nome e número do registro no conselho.
A NBR 13752:2024 (item 7.3.3.1.2) lista as informações mínimas do laudo de vistoria de constatação: solicitante, objeto, objetivo e finalidade, pressupostos e ressalvas, datas, descrição técnica, relatório fotográfico, local e data e a assinatura do profissional com o registro no conselho.
Constatar não é explicar a causa. Pela mesma norma (item 6.4.1), a vistoria de constatação descreve os fatos e não determina causas, responsabilidades e soluções. A análise de causalidade (item 6.4.3) usa método investigativo e é outro trabalho. Desconfie do laudo de pré-compra que crava a causa de uma mancha sem ter investigado, e do que só descreve sem dizer o que merece investigação.
3. Ensaios que fazem diferença no imóvel usado
No imóvel usado, o que preocupa é o que está atrás do acabamento. Pergunte quais ensaios estão no escopo e quais são contratados à parte, porque é aí que o preço e o prazo mudam.
- Medição de umidade
- Leitura em paredes, tetos e rodapés para separar mancha antiga de umidade ativa. Uma pintura nova sobre a mancha não muda o que o medidor mostra.
- Estanqueidade com lâmina d’água
- Verifica se o piso de uma área molhada segura a água. A NBR 9574:2008 (item 5.6) recomenda o ensaio de estanqueidade com água limpa, com duração mínima de 72 horas. Como leva três dias e uma segunda visita, precisa estar combinado antes.
- Traçador fluorescente
- Lido sob luz ultravioleta, mostra o caminho da água e prova a ligação entre dois pontos. Não mede estanqueidade e não substitui a lâmina d’água.
- Termografia e boroscópio
- A câmera térmica investiga infiltração e aquecimento elétrico. O boroscópio olha acima do forro sem abrir.
- Elétrica e hidráulica
- Quadro, circuitos e botão de teste do DR, polaridade e aterramento das tomadas, hidrômetro com todos os pontos fechados para achar vazamento na rede, e pressão e escoamento em ralos, pias e bacias.
- Fissuras, prumo e nível
- Abertura, direção e extensão das fissuras medidas com fissurômetro, e conferência de esquadrias e pisos com nível e prumo em vez de uma avaliação só visual.
- Percussão
- Batida por amostragem nos revestimentos para achar peças soltas ou com som cavo.
Medição de umidade na base da parede, para separar mancha antiga de umidade ativa 
Traçador fluorescente sob luz ultravioleta, lido após 72 horas: mostra o caminho da água 
Câmera térmica para investigar infiltração ou aquecimento elétrico
Fotos reais de vistorias da equipe.
4. Documentos que ajudam o engenheiro
Quanto mais informação o engenheiro recebe antes da visita, melhor ele direciona os testes. Reúna a matrícula, o IPTU, a planta, as regras de obra do condomínio, as atas recentes e o histórico de reformas, com projeto e ART quando houver. A falta de algum documento não impede a vistoria, mas o laudo registra o que ficou sem verificação.
A vistoria é um trabalho técnico sobre o estado do imóvel. A análise jurídica da matrícula, das certidões e do contrato é com advogado.
5. Preço e o que ele inclui
Compare propostas pelo escopo, não só pelo valor. Peça por escrito: a área e os ambientes cobertos, os ensaios incluídos e os cobrados à parte, o prazo do laudo, a emissão de ART ou RRT e a forma de pagamento.
Na Costa Sales, a vistoria pré-compra de imóvel usado parte de R$ 1.200, como valor mínimo estimado. A ressalva está logo abaixo.