Como escolher uma vistoria de recebimento em São Paulo

A vistoria de recebimento acontece na entrega de chaves do imóvel novo e define o que a construtora precisa corrigir. Este guia reúne os critérios para comparar empresas antes de contratar: quem assina, o que o laudo entrega, quais ensaios fazem diferença, quanto custa e o que deve acender o alerta.

Solicitar orçamento Ver a vistoria de recebimento da Costa Sales

1. Quem assina a vistoria

A vistoria técnica deve ser conduzida por engenheiro ou arquiteto. O engenheiro tem registro no CREA e emite ART. O arquiteto e urbanista tem registro no CAU e emite RRT. O título pesa menos do que três respostas: qual é o número do registro, se a ART ou a RRT será emitida para este serviço e se quem vai a campo é a pessoa que assina o laudo.

Peça o número do registro e confira no conselho de classe.
Pergunte quando a ART ou a RRT é emitida e se o valor da proposta a inclui.
Confirme quem faz a vistoria no imóvel e quem responde pelo laudo.

2. O que o laudo precisa conter

O laudo é o que você entrega à construtora. Peça um exemplo antes de contratar e confira se ele traz:

Fotos de cada pendência, com data.
Localização exata: o ambiente e o ponto em que a pendência está.
O que foi constatado e o que precisa ser corrigido, em linguagem que a construtora consiga executar.
Classificação dos itens, para separar o que corrigir primeiro.
O critério de cada constatação: memorial descritivo, planta e a norma técnica aplicável. Um exemplo é a NBR 17170:2022 (item 9.4 e Tabela 3), que lista falhas aparentes e ocorrências em acabamentos, como manchas, lascamentos e falhas de rejuntamento, que devem ser identificadas no ato da entrega, com recomendação de registro formal.
Documentos conferidos, o que não foi apresentado, as condições do dia (energia e água ligadas) e o que ficou sem teste.
Checklist de revistoria, para conferir pendência por pendência depois das correções.
Assinatura do responsável técnico, com o número do registro.

Prazo de garantia só com lastro. O laudo só deve citar prazo de garantia com base no contrato, no termo de garantia ou na lei. A NBR 17170:2022 traz prazos tecnicamente recomendados por sistema (item 9.3, Tabela 2), mas o prazo que vale no seu caso depende do termo da construtora e da legislação. Para vícios aparentes, o Código de Defesa do Consumidor dá 90 dias contados da entrega (Lei 8.078/1990, art. 26, II). Dúvida sobre ressalva no termo é com advogado.

3. Ensaios que fazem diferença

Olhar o imóvel não basta. O que separa uma vistoria de recebimento de uma visita é o que a empresa testa. Pergunte quais ensaios estão no escopo e quais são contratados à parte.

Estanqueidade com lâmina d’água: É o ensaio que verifica se o piso de uma área molhada segura a água. A referência é a NBR 15575-3:2021 (item 10.4.1 e Anexo C): lâmina de no mínimo 10 mm no ponto mais alto, por 72 horas, com a superfície inferior e os encontros com as paredes secos. Como leva três dias, precisa estar combinado antes da visita.
Traçador fluorescente: Mostra o caminho da água e prova a ligação entre dois pontos. Não mede estanqueidade e não substitui a lâmina d’água. A leitura sob luz ultravioleta ocorre depois de 72 horas.
Teste de tomadas: Polaridade e aterramento das tomadas acessíveis, além do botão de teste do DR no quadro.
Prumo e nível: Conferência de esquadrias, pisos e revestimentos com nível e prumo, em vez de uma avaliação só visual.
Percussão: Batida por amostragem nos revestimentos para achar peças soltas ou com som cavo.

Testador de tomadas: polaridade e aterramento em cada tomada acessível
Percussão no piso do banheiro, por amostragem
Traçador fluorescente sob luz ultravioleta, lido após 72 horas: mostra o caminho da água

Fotos reais de vistorias da equipe.

4. Preço e o que ele inclui

Compare propostas pelo escopo, não só pelo valor. Peça por escrito: a área e o número de ambientes cobertos, os ensaios incluídos, o prazo do laudo, a emissão de ART ou RRT, a revistoria (a conferência depois das correções) e a forma de pagamento.

Na Costa Sales, a vistoria de recebimento em São Paulo parte de R$ 900, como valor mínimo estimado. A ressalva está logo abaixo.

5. Sinais de alerta

Sem registro no CREA ou no CAU, ou sem ART ou RRT.

Laudo sem fotos, ou com fotos que não mostram onde está a pendência.

Checklist genérico, igual para qualquer imóvel, sem relação com o memorial e a planta do seu.

Só inspeção visual, sem nenhum teste em campo.

Promessa de resultado, como garantir desconto, devolução ou que a construtora vai corrigir tudo.

Empresa indicada ou paga pela construtora.

Escopo, prazo e preço que não estão por escrito.

Pressão para assinar o termo de recebimento antes de ter o laudo.

Como a Costa Sales atende

Trabalhamos só para o comprador, sem vínculo com a construtora. A proposta sai em até 36 horas e o laudo, em até 48 horas depois da vistoria, com pendências numeradas, foto, local e correção, assinado por engenheiro com registro no CREA. São mais de 600 laudos emitidos desde 2019.

Perguntas frequentes

Quem pode fazer a vistoria de recebimento de um apartamento novo?

Engenheiro, com registro no CREA e ART, ou arquiteto e urbanista, com registro no CAU e RRT, dentro das atribuições de cada um. Peça o número do registro, confira no conselho de classe e pergunte se a ART ou a RRT será emitida para o seu serviço.

Devo contratar a vistoria antes ou depois de assinar o termo de recebimento?

Antes. A NBR 17170:2022 (item 9.4) diz que as falhas aparentes devem ser identificadas no ato da entrega e recomenda o registro formal delas, porque a falta de registro pode indicar que a situação ocorreu depois da entrega. Para vícios aparentes, o Código de Defesa do Consumidor dá 90 dias contados da entrega (Lei 8.078/1990, art. 26, II). Dúvida sobre ressalva no termo e sobre prazos do seu contrato é com advogado.

Quanto custa a vistoria de recebimento de imóvel novo em São Paulo?

Vistoria de recebimento de imóvel novo em São Paulo: a partir de R$ 900. Valor mínimo estimado. O preço final depende da área, da localização, dos ensaios necessários, da metodologia e da emissão de ART. Com os dados do imóvel, enviamos a proposta com o valor final.

O que não pode faltar no laudo de vistoria de recebimento?

Foto e localização de cada pendência, descrição do que precisa ser corrigido, classificação dos itens, documentos conferidos (como memorial descritivo e planta), testes realizados e o que ficou sem teste, e a assinatura do responsável técnico com o número do registro. Prazo de garantia só entra no laudo quando há contrato, termo de garantia ou lei que o sustente.

Estanqueidade e traçador fluorescente são a mesma coisa?

Não. O ensaio de estanqueidade em piso de área molhada usa lâmina d’água: a NBR 15575-3:2021 (item 10.4.1 e Anexo C) prevê uma lâmina de no mínimo 10 mm no ponto mais alto, por 72 horas, e a verificação de umidade na superfície inferior e nos encontros. O traçador fluorescente mostra o caminho da água e prova a ligação entre dois pontos, mas não substitui o ensaio de estanqueidade.

Quanto tempo leva para receber o laudo?

Na Costa Sales, o laudo sai em até 48 horas depois da vistoria. Ensaios complementares com tempo de espera, como a leitura do traçador após 72 horas, podem ampliar o prazo, e isso fica combinado na proposta antes da visita.