Estudo de caso: vistoria de entrega de apartamento novo em São Paulo, com box que não escoa

Pontos-chave

• Apartamento novo de três suítes, na zona leste de São Paulo, vistoriado em 2026 para o recebimento das chaves, com água disponível e sem energia elétrica.
• Os testes com água mostraram que o piso do box de duas suítes não conduzia a água ao ralo e que a vedação entre cuba e tampo falhava nos banheiros das três suítes, com gotejamento.
• No contrapiso de uma suíte, o medidor marcou 15,8 no trecho seco e da ordem de 33 no trecho escurecido, em escala relativa do aparelho; o laudo não concluiu por infiltração.
• O laudo registrou 23 pendências e recomendou o recebimento com ressalvas, condicionado à correção, a ensaio de estanqueidade onde houver intervenção e à verificação elétrica com a unidade energizada.
• Cada pendência saiu com critério de encerramento e entrou num checklist de reinspeção.

Numa vistoria de entrega, ou de recebimento, feita pela Costa Sales em 2026, num apartamento novo de três suítes na zona leste de São Paulo, os testes com água mostraram boxes de duas suítes que não levavam a água ao ralo e falha de vedação sob as cubas das três suítes, com gotejamento. O medidor de umidade marcou 15,8 no trecho seco do contrapiso e da ordem de 33 no trecho escurecido, em escala relativa do aparelho, sem conclusão de infiltração. O laudo, enquadrado na ABNT NBR 13752:2024, listou 23 pendências e recomendou o recebimento com ressalvas.

Este estudo conta o problema, o método e o que o laudo concluiu e recomendou. Os dados que identificam o imóvel, o empreendimento e as pessoas foram omitidos. O laudo tem como responsável técnico outro engenheiro civil da equipe de São Paulo, com registro no CREA-SP; este texto foi escrito a partir do laudo. O texto não acrescenta o que aconteceu depois da entrega do laudo.

Qual era a situação e a dúvida de quem contratou?

O comprador tinha adquirido o apartamento na planta, com personalizações contratadas junto à construtora, e ia receber a unidade. A pergunta era direta: o apartamento pode ser recebido, e o que precisa ser corrigido antes?

O laudo foi emitido com essa finalidade: registrar as condições aparentes e acessíveis da unidade, documentar as pendências e fixar critérios verificáveis para a correção e para a reinspeção.

A unidade tinha três suítes com banheiro, lavabo, cozinha aberta, estar e jantar e terraços. Pelo memorial descritivo, as suítes eram entregues com contrapiso preparado, sem revestimento de piso.

Como foi a vistoria de entrega do apartamento?

A vistoria durou cerca de duas horas e meia e percorreu todos os ambientes privativos. Áreas comuns, sistemas centrais do condomínio, elementos encobertos e equipamentos não instalados ficaram fora do escopo. A sequência teve sete etapas:

1. Reconhecimento: percurso por todos os ambientes e identificação dos sistemas e acabamentos aparentes.
2. Confronto documental: acabamentos e equipamentos comparados com o memorial descritivo e com as tabelas de personalização, e a configuração comparada com a planta.
3. Inspeção por ambiente: pisos, rodapés, paredes, tetos, esquadrias, portas, bancadas, louças, metais, ralos, serralheria e componentes elétricos aparentes.
4. Percussão: batidas em toda a extensão dos revestimentos cerâmicos acessíveis, para achar peças com som cavo.
5. Testes com água: torneiras, descargas e bancadas acionadas, com observação do escoamento e da estanqueidade das cubas, dos sifões e das conexões, e lâmina de água nos boxes, para observar o escoamento.
6. Umidade: medição pontual com medidor por contato no contrapiso e observação de manchas em paredes e forros.
7. Registro: fotografias dos ambientes e das constatações, com numeração das pendências; o laudo final reúne 78 figuras.

As condições do dia definiram o alcance de cada teste:

O que os testes com água mostraram?

Os boxes de duas suítes não levavam a água ao ralo. No box da suíte 01, a água lançada sobre o piso não foi conduzida integralmente ao ralo. No box da suíte 03, ficou água parada junto à soleira, longe do ralo. A ABNT NBR 13753:1996, no item 4.4.3, prevê para boxes caimento entre 1,5% e 2,5% em direção ao ralo. A declividade não foi medida na vistoria: o teste mostrou o defeito pelo comportamento da água, e o laudo pede que a correção seja conferida com instrumento.

As cubas dos três banheiros das suítes deixavam passar água. No teste de estanqueidade das bancadas, a junta entre a cuba e o tampo falhou nos banheiros das suítes 01, 02 e 03, com gotas na face de baixo do tampo. No terraço coberto e no lavabo, o mesmo teste foi conforme.

Sobre a vedação do banheiro da suíte 02, o laudo registra um limite: a passagem de água se restringe ao ponto observado no teste e não indica, por si, infiltração em outros elementos.

Os ralos tinham resíduos de obra. No lavabo, nos banheiros das suítes 02 e 03, nos dois terraços e na área técnica, os ralos tinham entulho, sujidade ou material plástico que reduziam a passagem da água. O laudo classificou o problema como limpeza e desobstrução da entrega, e não como vício construtivo.

O que a medição de umidade mostrou no contrapiso?

No contrapiso de uma das suítes, junto à porta, havia um trecho escurecido, com contraste em relação ao entorno. A construtora informou que o piso tinha sido lavado. O laudo registrou o relato e deixou claro que ele não foi verificado.

A equipe fez uma medição comparativa por contato. O aparelho marcou 15,8 no trecho seco e da ordem de 33 no trecho escurecido, cerca de duas vezes mais. Esses números são da escala relativa do aparelho e não têm unidade: não são o percentual de água dentro do contrapiso.

O que o laudo concluiu sobre esse ponto:

• O contraste é compatível com umidade superficial.
• Não havia manchas, bolor ou eflorescência nas paredes visíveis, e não se conclui por infiltração.
• O trecho ficou como observação, fora da contagem de pendências, com nova medição comparativa depois da secagem, na reinspeção.

A cautela tem motivo. O relato de lavagem não foi verificado, e uma leitura comparativa isolada não determina a origem da água. Por isso o laudo deixou a nova medição para depois da secagem, em vez de concluir no dia.

O terraço de serviço teve outro achado de umidade: marcas tênues na parede do shaft e no forro. A origem não foi determinada, e o laudo também não concluiu por infiltração. Esse item entrou como pendência, com providência de investigar a origem junto às tubulações do shaft e do forro e repintar o trecho.

O que a percussão encontrou?

A percussão em toda a extensão dos revestimentos cerâmicos acessíveis achou som cavo em apenas três peças do piso do estar, perto da esquadria do terraço. O laudo explica o alcance desse achado: o som cavo indica possível falta de contato do assentamento naquele trecho, sem confirmar, por si, o descolamento da peça.

A providência foi reavaliar as peças marcadas e, confirmado o vazio, reassentar. O item só se encerra com percussão sem som cavo nas peças indicadas e nas vizinhas.

O que o confronto com o memorial mostrou?

A configuração da unidade correspondia à planta, e os acabamentos aparentes guardavam relação com o memorial descritivo e com a personalização. A tabela de personalização disponível não alcançava as suítes, e nelas prevaleceu o memorial.

O laudo não tratou como pendência os itens que o memorial já previa assim: bacias sem assento, ralos do terraço de serviço e fora do box nivelados ao piso, vigas sem cerâmica e sancas de gesso sem revestimento. Aquecimento, ar-condicionado e eletrodomésticos não faziam parte da entrega.

Projetos executivos, projeto de impermeabilização, manual do proprietário e termos de garantia não foram disponibilizados para confronto, e o laudo delimita as conclusões a essa documentação.

O que o laudo concluiu?

O parecer conclusivo foi este:

Com base nos elementos aparentes e acessíveis examinados (...), recomenda-se o recebimento da unidade com ressalvas.

As 23 pendências foram organizadas por sistema:

Duas pendências, a 03 (ralos) e a 23 (limpeza geral), tratam de limpeza da entrega, separadas dos vícios construtivos.

O laudo separou o primeiro grupo pelo prazo. As pendências 01 a 06 devem ser corrigidas antes do uso, porque água retida ou passando pela junta pode solicitar rejuntes, encontros e elementos vizinhos. As demais devem ser corrigidas e conferidas na reinspeção.

O que o laudo recomendou?

O recebimento ficou condicionado a quatro providências:

1. Corrigir as 23 pendências e atender ao critério de encerramento de cada uma.
2. Fazer ensaio de estanqueidade nas áreas em que houver intervenção em impermeabilização, vedações ou revestimento.
3. Verificar o funcionamento dos pontos elétricos com a unidade energizada, incluindo tomadas, interruptores, iluminação, dispositivos de proteção do quadro, interfone e campainha; o checklist de reinspeção cita tensão, polaridade, proteção e DR, com referência na ABNT NBR 5410.
4. Fazer a reinspeção com fotos posteriores ao serviço e formalizar os itens aceitos e os ainda pendentes.

Cada pendência saiu com um critério objetivo. Nos boxes, por exemplo, o item só se encerra com declividade aferida por instrumento dentro do intervalo da norma, escoamento integral ao ralo e, se a impermeabilização for mexida, novo ensaio de estanqueidade. Nas cubas, com novo teste sem passagem de água e face inferior do tampo seca. Nos acabamentos, com inspeção visual sob luz rasante.

O laudo terminou com um checklist de reinspeção: os 23 itens com campos de corrigido e aceito, mais as verificações adicionais da instalação elétrica energizada, do contrapiso depois da secagem e da entrega de chaves, manual do proprietário e termos de garantia.

O que dá para fazer com um laudo como este?

Um laudo de vistoria de recebimento não conserta o apartamento. Ele dá ao comprador uma base técnica para conduzir a entrega. Em termos gerais, um laudo assim permite:

• Pedir as correções com uma lista objetiva: cada pendência tem número, local, foto, providência e critério de encerramento, o que tira a conversa do campo da opinião.
• Separar o urgente do resto: as pendências 01 a 06, de desempenho hidráulico das áreas molháveis, devem ser corrigidas antes do uso, e as de limpeza (03 e 23) ficam separadas dos vícios construtivos.
• Conferir a correção, e não só a promessa: na reinspeção, o checklist mostra item por item o que foi corrigido e aceito.
• Ter registro técnico datado: o estado da unidade na entrega fica registrado com fotos e responsável técnico, para qualquer tratativa futura.
• Saber o que ainda não foi testado: a instalação elétrica sem energia e o contrapiso escurecido ficam declarados como verificações pendentes, sem falsa sensação de que tudo foi aprovado.

Para organizar a própria conferência antes da entrega, veja o checklist de vistoria de apartamento novo. Para o momento de assinar, veja como conferir o termo de recebimento antes de assinar. Para ver o mesmo método aplicado a outro imóvel, com parede de gesso no banheiro onde o memorial previa alvenaria, leia o estudo de caso de uma vistoria de recebimento em Fortaleza.

A Costa Sales vistoria e documenta; não executa os reparos. Isso mantém a lista de pendências independente de quem vai corrigir.

Quais são os limites deste laudo?

O próprio laudo declara o que não foi possível verificar:

• A unidade estava sem energia, e a instalação elétrica foi observada apenas visualmente.
• Não houve ensaios destrutivos, abertura de paredes, forros ou shafts, termografia nem ensaios de laboratório.
• A medição de umidade foi pontual e comparativa, sem determinação de origem.
• O laudo não atesta elementos encobertos, não acessíveis ou não testados.
• As verificações com água alcançaram os pontos acessíveis e não substituem ensaios completos de estanqueidade dos sistemas hidrossanitários e da impermeabilização.
• Falhas ocultas, intermitentes ou que surjam depois exigem avaliação específica.

Para chegar à vistoria com a unidade em condições de teste, como água e energia ligadas, veja como se preparar para a vistoria de entrega de chaves.

Perguntas frequentes

Como pedir uma vistoria parecida?

Se você vai receber um apartamento novo, envie o bairro, a área, a data prevista da entrega e, se tiver, o memorial descritivo e a planta da unidade. Em São Paulo, veja a vistoria de recebimento de imóvel em São Paulo.

Fontes consultadas

• Costa Sales Engenharia. Laudo de vistoria de recebimento de apartamento novo, São Paulo, 2026, caso anonimizado.
• ABNT NBR 13752:2024. Perícias de engenharia na construção civil.
• ABNT NBR 13753:1996. Revestimento de piso interno ou externo com placas cerâmicas e com utilização de argamassa colante: procedimento.
• ABNT NBR 5410:2004, versão corrigida de 2008. Instalações elétricas de baixa tensão.
• Catálogo de normas da ABNT, para consulta dos textos oficiais.