Estudo de caso: vistoria de apartamento novo em Fortaleza com parede de gesso no banheiro

Pontos-chave

• Apartamento novo de dois dormitórios em Fortaleza, vistoriado em 2026 antes da entrega formal, com água disponível e sem energia.
• O laudo registrou nove pendências e recomendou o recebimento com ressalvas, condicionado à correção, à reinspeção e a esclarecimentos documentais.
• A percussão encontrou som cavo só na parede entre banheiro e dormitório; a obra informou que ela era de gesso, onde o memorial previa alvenaria nas áreas úmidas.
• Duas pendências condicionam o encerramento técnico: juntas sem rejunte no banheiro, que expõem a impermeabilização, e uma caixa elétrica aberta com fios e emendas ao alcance da mão.
• As outras são uma tomada com acabamento incompleto, arremates, limpeza final e um piso diferente do especificado, que pede documento, não necessariamente obra.
• Instalação elétrica e gás não puderam ser testados; o laudo deixou esses ensaios como condição para encerrar as ressalvas.

Numa vistoria de recebimento feita pela Costa Sales em 2026, num apartamento novo de dois dormitórios em Fortaleza, ainda antes da entrega formal, a percussão nos revestimentos encontrou som cavo apenas na parede entre o banheiro e o dormitório. O engenheiro da obra informou que essa parede era de gesso, enquanto o memorial descritivo previa alvenaria revestida com argamassa nas áreas úmidas. O laudo, feito conforme a ABNT NBR 13752:2024, registrou nove pendências e recomendou receber a unidade com ressalvas, condicionadas à correção e à reinspeção das pendências, ao esclarecimento documental das divergências com o memorial e aos ensaios de elétrica e gás.

Os dados que identificam o imóvel, o empreendimento, a construtora e as partes foram omitidos. A vistoria foi conduzida em campo pelo engenheiro civil responsável técnico, que assina o laudo e este artigo. O texto reproduz as constatações e as ressalvas do laudo final, sem acrescentar o que aconteceu depois da vistoria, que não consta do serviço.

Qual era a situação e a dúvida de quem contratou?

Quem contratou ia receber um apartamento de dois dormitórios em edifício novo. Segundo a informação prestada ao laudo, a unidade ainda não tinha sido entregue formalmente e a matrícula individualizada ainda não existia, porque a unidade estava em fase de obra e financiamento.

A dúvida era a de quase todo recebimento: o apartamento está como o memorial descritivo promete, e o que precisa ser corrigido antes de assinar o termo de entrega?

O laudo foi emitido com essa finalidade: registrar as condições aparentes e acessíveis da unidade, documentar as pendências e fixar critérios verificáveis para a correção e a reinspeção. Como a entrega ainda não tinha ocorrido, as pendências podiam ser tratadas antes da assinatura do termo.

Pelo memorial, a unidade tem dois dormitórios do tipo suíte, sala, cozinha integrada à área de serviço e sacada. A vistoria encontrou o imóvel desocupado, com piso cerâmico em todos os ambientes, paredes lisas pintadas nas áreas secas, cerâmica nas áreas molhadas, textura acrílica na varanda e na área de serviço, forro liso pintado e esquadrias de alumínio branco.

O que foi vistoriado e como?

A vistoria percorreu os ambientes privativos com acompanhamento de um engenheiro da obra, que esclareceu dúvidas sobre o sistema de vedação das paredes revestidas e sobre o padrão de entrega dos pontos de ar-condicionado. Foram cinco etapas:

1. Reconhecimento: percurso por todos os ambientes e identificação dos sistemas e acabamentos aparentes.
2. Confronto documental: comparação de acabamentos, esquadrias e pontos de instalação com os quadros do memorial descritivo, item a item.
3. Verificação sensorial: exame visual e percussão por amostragem nos revestimentos cerâmicos do banheiro e da cozinha, sem abrir paredes nem fazer ensaio destrutivo.
4. Registro: 69 fotografias com data, horário e coordenadas, e anotações de campo.
5. Rastreabilidade: cada pendência recebeu número, providência e critério objetivo de encerramento para a reinspeção.

As condições do dia definiram o alcance de cada verificação:

O quadro de distribuição estava instalado, com dispositivo DR e disjuntores, em configuração compatível com o previsto no memorial. O laudo registra que as verificações com água alcançaram os pontos acessíveis e não substituem os ensaios de estanqueidade do sistema, que pedem procedimento próprio.

O que o confronto com o memorial descritivo mostrou?

O memorial é o documento que descreve como a unidade deve ser entregue. Na incorporação imobiliária, o memorial descritivo das especificações da obra é um dos documentos que o incorporador precisa registrar no cartório de imóveis antes de vender as unidades (Lei 4.591/1964, art. 32, alínea g). A vistoria registrou, para cada elemento verificável na unidade, o que o memorial prevê e o que foi encontrado. Os principais resultados:

O laudo também separou condições de entrega que o comprador precisa conhecer antes de contratar reforma ou equipamentos: o abastecimento é só de água fria, não há fiação para chuveiro elétrico nos banheiros, cada unidade recebe infraestrutura para dois aparelhos de ar-condicionado do tipo split, há ponto de água para ducha higiênica em todos os banheiros e o gás é entregue sem medidor.

Por que a parede de gesso (drywall) do banheiro virou ressalva?

O som cavo apareceu numa parede só. Na percussão dos revestimentos do banheiro e da cozinha, o som cavo ficou restrito à parede divisória entre o banheiro e o dormitório. Nas paredes da cozinha, o som foi compatível com base maciça.

A informação de campo explicou o som. Questionado, o engenheiro da obra informou que a parede do banheiro é de gesso. Para o laudo, isso explica a diferença: uma vedação em chapas sobre estrutura, o sistema conhecido como drywall, produz som cavo pela própria natureza do sistema, e não por descolamento do revestimento. Nas palavras do laudo, a ressalva não está no som, e sim no sistema empregado.

O memorial previa outra coisa. O item 7.2.1 do memorial prevê alvenaria de tijolo cerâmico, bloco de concreto ou bloco de concreto celular, revestida com argamassa nas áreas úmidas, e reserva o gesso para as áreas internas secas. O mesmo memorial prevê cerâmica em toda a altura do banheiro.

Gesso em área úmida depende de comprovação. Segundo o laudo, uma vedação em chapas de gesso numa área úmida, recebendo cerâmica até o teto, depende de:

• chapa resistente à umidade;
• tratamento das juntas entre as chapas;
• impermeabilização da face molhada;
• capacidade de suporte para o revestimento cerâmico;
• desempenho acústico entre dormitório e banheiro, exigido pela ABNT NBR 15575-4.

Nenhum desses elementos foi documentado na vistoria. Por isso a providência é documental: identificar o sistema executado, com a especificação da chapa, do tratamento de juntas, da impermeabilização e do produto de fixação da cerâmica, junto com a comprovação do desempenho acústico.

O laudo também fixou o que acontece em cada resposta. Confirmada a adequação do sistema à área úmida, o item se encerra sem obra. Se a adequação não for confirmada, ou se a parede for de alvenaria, o som cavo passa a caracterizar perda de aderência do revestimento, e o tratamento segue o próprio memorial, com remoção e reassentamento das placas afetadas.

O limite do método está declarado: a percussão identifica indício de descontinuidade da base, mas não mede a aderência, que depende de ensaio pela ABNT NBR 13528, nem identifica sozinha o sistema construtivo por trás do revestimento. A identificação da parede como de gesso veio da informação de campo, não da percussão.

Quais foram as nove pendências?

O laudo organizou as pendências por local e sistema e distinguiu o que afeta desempenho ou segurança do que é arremate, sem criar gradação normativa de risco:

Juntas sem rejunte no banheiro

Na parede do banheiro, juntas entre fiadas estavam abertas em toda a extensão aparente, enquanto as vizinhas do mesmo pano estavam preenchidas. A condição apareceu também no piso, em menor extensão.

O banheiro recebe impermeabilização, conforme o memorial. O laudo explica que a junta aberta permite que a água chegue à camada de regularização, solicita diretamente a impermeabilização, acumula sujeira e reduz a restrição à movimentação das placas. O mesmo mecanismo de água atravessando o revestimento aparece no guia sobre infiltração na parede do banheiro.

A providência foi percorrer piso e paredes, limpar e rejuntar todas as juntas abertas ou rebaixadas e estender a conferência às demais áreas molhadas.

Caixa elétrica aberta no ponto do ar-condicionado

Na varanda, a caixa do ponto reservado ao ar-condicionado estava sem placa, com condutores e emendas ao alcance da mão. O engenheiro da obra informou que esse é o padrão de entrega desses pontos.

O laudo não aceitou o padrão como solução. O memorial manda fazer as emendas dentro das caixas e isoladas, e sujeita a instalação à ABNT NBR 5410, que exige invólucro capaz de impedir o contato com partes vivas. Um ponto de espera pode ser entregue sem o aparelho, mas não com partes vivas acessíveis, porque o risco persiste enquanto o circuito puder ser energizado e a unidade será entregue a usuário leigo.

A própria unidade mostrou que a solução estava disponível: outros pontos de espera foram entregues fechados com placa cega. A providência foi recompor o isolamento das emendas, ajustar a caixa, instalar placa cega e conferir todos os demais pontos de espera, inclusive os pontos de luz do teto. O ponto continua disponível para o aparelho.

Arremates e limpeza final

As pendências 03, 06, 07 e 08 são de arremate e limpeza: faixa de argamassa irregular no encontro da cerâmica com o forro do banheiro, massa sobressalente no topo dos rodapés, textura acumulada junto ao marco da esquadria da varanda e limpeza final pendente. A 05 é uma tomada da varanda com a placa fora do plano e argamassa no perímetro, que só será dada como encerrada com ensaio funcional quando houver energia.

Na limpeza, o laudo registrou etiquetas de fábrica no vidro do guarda-corpo e no rodapé, e resíduo de argamassa dentro do ralo da varanda, visto com a grelha removida. Etiqueta exposta ao sol por muito tempo tende a deixar marca do adesivo, e resíduo no ralo reduz a seção de escoamento.

Para a vedação junto ao marco da esquadria, o laudo lembrou uma regra do próprio memorial: o vedante não pode ser silicone e precisa ter desempenho mínimo equivalente ao poliuretano.

Piso diferente do especificado

O quadro de acabamentos especifica, para todos os ambientes da área privativa, cerâmica esmaltada de 62x62 cm, PEI-4. Na varanda, a vistoria encontrou placa retangular alongada, de padrão amadeirado.

O laudo não tratou isso como defeito. O memorial é documento de balizamento e admite alteração formalizada durante a obra, mas nenhum documento nesse sentido foi apresentado. A providência é apresentar o quadro de acabamentos vigente ou o termo de alteração, com marca, formato e classe de resistência à abrasão. Com o documento, o item se encerra sem obra; sem ele, a divergência fica registrada para tratativa entre as partes.

O que o laudo concluiu?

Do parecer conclusivo, com a data omitida:

Com base nos elementos aparentes e acessíveis examinados (...), recomenda-se o recebimento da unidade com ressalvas.

O laudo separou três grupos:

1. Duas pendências condicionam o encerramento técnico. As juntas sem rejunte expõem a impermeabilização e devem ser corrigidas antes do uso do banheiro. A caixa aberta é risco elétrico e precisa ser eliminada antes da entrega das chaves, mesmo que o ponto se destine a equipamento instalado depois pelo comprador.
2. A parede de gesso pede esclarecimento documental. O som cavo é coerente com a informação de campo e não caracteriza, por si, descolamento. A ressalva recai sobre o sistema, que precisa de comprovação de resistência à umidade, impermeabilização, suporte do revestimento e desempenho acústico.
3. As demais são arremate, acabamento e limpeza final, e se resolvem com os serviços de conclusão que o próprio memorial já prevê.

O que o laudo recomendou?

Para encerrar as ressalvas, o laudo fixou cinco condições:

1. Corrigir as nove pendências e atender ao critério de encerramento de cada uma.
2. Apresentar o documento da especificação de piso contratada e a documentação do sistema de vedação entre banheiro e dormitório.
3. Fazer e registrar os ensaios das instalações elétrica e de gás, com a unidade energizada e o gás disponível.
4. Entregar, no recebimento, o manual de uso, operação e manutenção, o termo de garantia dos componentes e a certidão da matrícula individualizada, como prevê o memorial.
5. Reinspecionar com fotografias depois dos serviços e formalizar os itens aceitos ou ainda pendentes.

O anexo do laudo traz um checklist de reinspeção, item a item, com campos de corrigido, aceito e data. O laudo é explícito: a simples informação de que o item foi corrigido não encerra a pendência sem a verificação do critério. A lista de verificações adicionais inclui a elétrica energizada (funcionamento, tensão, polaridade, condutor de proteção e atuação do DR), a estanqueidade do gás antes do uso, o funcionamento de louças, metais e ramais de esgoto e a medição dos peitoris.

O que dá para fazer com um laudo como este?

Um laudo de recebimento não corrige o apartamento. Ele dá ao comprador uma base técnica para conduzir a entrega. Em termos gerais, um laudo assim permite:

• Pedir a correção antes de assinar o termo de entrega. Cada pendência tem local, foto, providência e critério de encerramento, o que transforma "está mal acabado" numa lista objetiva.
• Pedir os documentos certos. O laudo indica exatamente o que falta comprovar sobre a parede do banheiro e sobre o piso, e por que a resposta decide se há obra ou não.
• Conferir a correção com critério. O checklist de reinspeção evita aceitar um item só porque alguém informou que ele foi corrigido.
• Separar o urgente do estético. A distinção entre o que afeta impermeabilização e segurança elétrica e o que é arremate ajuda a priorizar a conversa com a construtora.
• Planejar a mudança e a reforma. As condições de entrega do memorial, como a ausência de fiação para chuveiro elétrico e a infraestrutura para dois aparelhos split, ficam registradas antes de contratar equipamentos.
• Guardar um registro técnico datado. O estado da unidade antes da entrega fica registrado por responsável técnico, com fotografias, o que serve de referência se algum problema aparecer durante a garantia.

Para saber o que conferir no documento de entrega, veja o guia sobre o termo de recebimento na entrega de chaves.

Quais são os limites deste laudo?

O próprio laudo declara o que não foi possível verificar:

• A unidade não estava energizada, e a instalação elétrica só foi avaliada pelo aspecto visual; a de gás não foi testada.
• Não houve ensaio destrutivo, abertura de paredes ou forros, termografia, ensaio de laboratório nem teste global de estanqueidade.
• A percussão foi feita por amostragem e não mede a aderência do revestimento nem identifica sozinha o sistema construtivo.
• Não foram apresentados matrícula individualizada, projetos executivos e como construído, manual de uso, termo de entrega, ensaios de estanqueidade nem termos de garantia; as conclusões ficam limitadas ao memorial examinado.
• Não houve conferência das dimensões dos ambientes, e as áreas citadas no laudo são as do memorial.
• Áreas comuns, sistemas centrais do condomínio, vaga de garagem e elementos encobertos ficaram fora do escopo.

Perguntas frequentes

Como pedir uma vistoria de recebimento em Fortaleza?

Envie o memorial descritivo, a planta da unidade, a data prevista da entrega e o que já chamou sua atenção nas visitas. Informe também se a unidade terá energia e gás no dia, porque isso define o que pode ser testado na visita, como mostrou este caso. Veja a vistoria de recebimento de imóvel em Fortaleza.

Para se preparar, leia como se preparar para a vistoria de entrega de chaves e o checklist de vistoria de apartamento novo, com os ambientes e sistemas que costumam aparecer na lista de pendências. Para ver outra vistoria de entrega, em que os testes com água mostraram boxes que não levavam a água ao ralo, leia o estudo de caso de um apartamento novo em São Paulo.

Fontes consultadas

• Costa Sales Engenharia. Laudo de vistoria de recebimento, apartamento residencial novo, Fortaleza/CE, 2026, caso anonimizado. Seções 1 a 6 e Anexo A.
• Memorial descritivo do empreendimento, itens citados no laudo.
• Lei nº 4.591/1964, art. 32, alínea g. Texto no Planalto.
• ABNT NBR 13752:2024. Perícias de engenharia na construção civil.
• ABNT NBR 15575-4:2021. Edificações habitacionais: desempenho, parte 4: sistemas de vedações verticais internas e externas.
• ABNT NBR 13528. Revestimento de paredes de argamassas inorgânicas: determinação da resistência de aderência à tração.
• ABNT NBR 5410:2004, versão corrigida 2008. Instalações elétricas de baixa tensão.