Estudo de caso: infiltrações em apartamento de cobertura de edifício antigo em Fortaleza

Pontos-chave

• Apartamento de cobertura em edifício residencial de Fortaleza com mais de 40 anos, recém-comprado e ainda sem reforma, com manchas, bolhas e mofo em vários ambientes.
• A inspeção predial de Nível 1, pela ABNT NBR 16747:2020 e pela norma do IBAPE de 2025, foi feita por dois engenheiros civis em 2026, com inspeção visual, medidor de umidade e nível.
• A água não entrava por um ponto único: o laudo apontou impermeabilização vencida, peitoril sem caimento, juntas de esquadria sem selante, rejuntes vencidos e falta de rufos.
• Na varanda, o nível mostrou que o peitoril não tinha caimento para fora, e o medidor marcou 31 na parede, em escala relativa do aparelho.
• Dos 15 itens da matriz de achados, 5 foram classificados como críticos, de prioridade 1: cupim na madeira da coberta, fissura no pergolado de concreto, elétrica sem DR nem DPS, dreno de ar-condicionado escorrendo até uma tomada e reboco solto com risco de queda.
• O laudo concluiu que o imóvel demandava intervenções de segurança e de estanqueidade antes do uso pleno, e que os itens de prioridade 1 deviam ser resolvidos antes da ocupação.

Um apartamento de cobertura em edifício antigo de Fortaleza, recém-comprado e ainda sem reforma, tinha infiltrações na laje da cozinha, na varanda, na área gourmet e nos quartos. A inspeção predial de Nível 1 feita pela Costa Sales em 2026, conforme a ABNT NBR 16747:2020, concluiu que a água não entrava por um ponto único, e sim por um conjunto de falhas: impermeabilização vencida, peitoril sem caimento, juntas de esquadria sem selante, rejuntes vencidos e falta de rufos. Na varanda, o medidor marcou 31 na parede, em escala relativa do aparelho.

Este estudo conta o problema, o método e o que o laudo concluiu e recomendou. Não há registro do que aconteceu depois da entrega do laudo. Os dados que identificam o imóvel, o edifício e as pessoas foram omitidos.

Qual era a situação e a dúvida de quem contratou?

Os compradores contrataram a inspeção logo depois da compra, antes de começar a reforma. A unidade fica no último pavimento de um edifício residencial de construção antiga, com áreas de lazer cobertas por telhas metálicas e uma coberta própria de telhas onduladas sobre estrutura de madeira, apoiada num pergolado de concreto.

O laudo registra quatro finalidades:

1. Diagnosticar o estado dos sistemas construtivos, com ênfase nas infiltrações, na estrutura e nas instalações elétricas e hidrossanitárias.
2. Separar o que é responsabilidade da unidade do que é das áreas comuns do condomínio.
3. Orientar a sequência correta da reforma, conforme a ABNT NBR 16280.
4. Registrar o estado em que o imóvel se encontrava antes de qualquer intervenção.

Em termos práticos, a dúvida tinha três partes: de onde vem a água, o que é urgente e o que cabe a quem.

O que foi vistoriado e como?

A inspeção predial é um check-up técnico da edificação: percorre os ambientes, registra as anomalias, classifica cada uma por risco e indica o que fazer e em que ordem. Neste caso, a sequência foi esta:

1. Documentos: escritura, matrícula e cadastro fiscal, para caracterizar o imóvel. Como não havia projetos de origem, a equipe fez o levantamento de campo e desenhou a planta baixa que acompanha o laudo.
2. Inspeção visual, sistema por sistema: coberta e estrutura de madeira, pergolado e lajes, impermeabilização, esquadrias, instalações elétricas e drenos de ar-condicionado.
3. Medição de umidade: medidor eletrônico portátil nos pontos úmidos, com leitura indicativa.
4. Verificação de caimento: nível de bolha apoiado no peitoril da varanda.
5. Registros do telhado visto por cima: vídeos feitos pelo proprietário antes da vistoria, que o laudo usou como complemento e identificou como acervo do proprietário.
6. Classificação: cada anomalia recebeu origem, natureza, grau de risco (crítico, médio ou mínimo, pelo IBAPE) e prioridade de correção (1, 2 ou 3, pela NBR 16747).
7. Causa e nexo: o laudo descreveu o mecanismo de cada achado principal e cruzou o local das falhas externas com o local dos danos internos.

Para entender como esses graus se leem, veja o guia sobre grau de risco na inspeção predial.

O que o nível e o medidor mostraram na varanda?

A varanda concentrava o maior número de sinais de infiltração de fachada: manchas, eflorescência (depósito de sais brancos), pintura sem aderência e mofo nas juntas dos caixilhos.

O primeiro teste foi simples. Com um nível apoiado no peitoril, a vistoria confirmou que a peça não tinha caimento para fora, e o exame visual mostrou que também faltava pingadeira. Em vez de lançar a chuva longe da parede, o peitoril conduzia a água para dentro. O laudo apontou esse defeito como a principal causa das manchas da varanda.

Depois veio a medição. O medidor eletrônico marcou 31 na parede da varanda, leitura indicativa em escala relativa do aparelho, e não percentual de água na parede. O laudo tratou esse valor como alto e fixou leitura de 15 ou menos, no mesmo aparelho, como condição para revestir de novo. Com 31, a parede precisava secar antes de qualquer revestimento novo.

O mesmo quadro tinha um ponto em que a mancha já tinha passado pela laje e aparecia no teto interno vizinho, e tomadas em parede úmida. O laudo deixou uma possível origem lateral de parte dessa umidade como hipótese a confirmar, sem tratá-la como causa comprovada.

Por onde mais a água entrava?

O laudo resume o diagnóstico numa frase: faltavam barreiras à água onde elas deveriam existir. Cada falha, sozinha, é pequena. Somadas, deixavam a água encontrar caminho por cima e pelas laterais.

No teto da cozinha, o detalhe que separou as hipóteses foi a distribuição. A umidade aparecia em vários pontos e se espalhava lateralmente, e não num ponto só. Esse padrão aponta para a impermeabilização da laje, e não para um vazamento pontual de tubulação. O guia sobre manchas de infiltração no teto explica como esse desenho ajuda a ler a origem.

Nas esquadrias da varanda, onde o laudo apontou juntas sem selante, a junta superior do caixilho tinha mofo extenso, sinal de umidade crônica.

Na área gourmet, o revestimento cerâmico do pilarete junto à calha tinha se soltado por inteiro. O laudo ligou esse dano à fresta sem rufo no encontro da cobertura metálica com a alvenaria e alertou que refazer o revestimento antes de executar o rufo tende a falhar de novo.

Parte da umidade nas paredes dos quartos não vinha de cima. O laudo identificou que ela atravessava pisos e boxes com rejuntes vencidos e migrava para a parede do cômodo vizinho.

Por fim, os vídeos do telhado visto por cima mostraram ausência de rufos e de impermeabilização sobre os ambientes que infiltravam, e reparos improvisados já rompidos: fita na emenda das telhas, rasgada, e massa nas rachaduras de telhas e calha. Para o laudo, esses remendos ajudam a explicar por que a infiltração voltava, e reforçam que a solução é impermeabilização e rufos, e não novos remendos. O guia sobre como descobrir a origem de uma infiltração mostra o mesmo raciocínio de casar o ponto de entrada com o ponto de dano.

Que riscos maiores que a infiltração a inspeção encontrou?

As infiltrações das lajes, da fachada e das esquadrias ficaram em grau médio, prioridade 2. Os cinco itens críticos da matriz, de prioridade 1, foram outros, e o laudo registra que a umidade acelera a deterioração tanto da madeira quanto da armadura:

1. Cupim no telhado, na estrutura de madeira da coberta: galerias internas, resíduo em pó, perda de seção dos caibros e terças e telhas fraturadas. O laudo registra risco de ruptura localizada sob vento e chuva e atribui o problema à falta de tratamento preservativo da madeira desde a instalação.
2. Fissura no pergolado de concreto: fissura longitudinal com destacamento de revestimento e umidade, compatível com flexão ou início de corrosão da armadura. A abertura foi estimada visualmente, sem fissurômetro, e o laudo pediu investigação estrutural antes de qualquer carga nova da reforma.
3. Instalação elétrica: quadro antigo com quatro disjuntores, sem DR (proteção contra choque) nem DPS (proteção contra surtos), circuitos sem identificação, fiação de isolamento ressecado sem aterramento identificável e ponto de chuveiro com fios expostos dentro do box.
4. Dreno de ar-condicionado até a tomada: água de condensação escorrendo pela parede e atingindo uma tomada, com água e eletricidade no mesmo ponto.
5. Reboco solto: uma aba de reboco pendente no canto da laje da dependência de serviço, com risco de queda do fragmento.

Sobre o telhado, o laudo registrou ainda que ele é misto, com parte das telhas de amianto, material de uso corrente na época da construção. O laudo recomenda evitar a manipulação a seco antes de cortar, furar ou remover essas telhas, porque ela libera fibras nocivas, e trocá-las por telhas sem amianto na intervenção da cobertura. Como referência, cita a Lei nº 9.055/1995, que trata do amianto, e a ABNT NBR 7581, de telhas de fibrocimento.

O que o laudo concluiu?

As conclusões principais foram estas:

1. Estrutura: comprometimento relevante na coberta, pelo cupim no madeiramento, e fissura extensa no pergolado de concreto, os dois de grau crítico.
2. Elétrica: não conformidades de grau crítico, com risco de choque e de incêndio.
3. Infiltração: infiltrações ativas e generalizadas na laje da cozinha, na varanda e na fachada, na área gourmet e na laje de quartos, causadas por deficiências de impermeabilização, de selamento de esquadrias e peitoris, de rejuntes e de rufos; e vazamentos de condensado de ar-condicionado, um deles atingindo tomada.
4. Origem: predominam anomalias de origem endógena (projeto e execução) e funcional, agravadas por deficiência de manutenção, compatíveis com edificação antiga. As causas são anteriores à compra e à reforma pretendida.
5. Uso: o imóvel demandava intervenções de segurança, elétrica e estrutural, e de estanqueidade antes do uso pleno. Sobretudo pela elétrica e pelo reboco solto, não reunia condições adequadas de segurança e de habitabilidade plena, e os itens de prioridade 1 deviam ser resolvidos antes da ocupação. A recomposição de revestimentos e forros só vem depois de eliminar as fontes e comprovar a estanqueidade.

A matriz de achados fechou com 15 itens: 5 críticos (prioridade 1), 9 médios (prioridade 2) e 1 mínimo (prioridade 3).

Quem responde por cada item: a unidade ou o condomínio?

O laudo deixa claro que não aponta culpados nem atribui responsabilidade jurídica. A pedido do contratante, e sem a convenção do condomínio em mãos, apresentou uma orientação técnica pela origem de cada achado: elemento de uso comum ou privativo.

A base foi o Código Civil. O art. 1.331, §2º, inclui o solo, a estrutura do prédio e o telhado entre as partes comuns. O §5º trata o terraço de cobertura como parte comum, salvo disposição contrária na escritura de constituição do condomínio. O art. 1.348, V, atribui ao síndico a conservação das partes comuns.

Para os itens comuns, o laudo foi acompanhado de um extrato separado, dirigido ao condomínio, só com os achados de origem em área comum, o grau de risco, o prazo de referência e a solução sugerida. A ressalva do laudo vale para todo o quadro: a convenção do condomínio prevalece e não tinha sido localizada até a emissão.

O que o laudo recomendou?

As providências vieram em ordem de prioridade, com prazos de referência para começar cada intervenção: até 30 dias para a prioridade 1, até 90 dias para a prioridade 2 e até 120 dias para a prioridade 3. As intervenções estruturais e elétricas exigem projeto e ART de profissional habilitado.

1. Prioridade 1, segurança elétrica: adequar o quadro com DR de alta sensibilidade (até 30 mA) nos circuitos de tomadas, áreas molhadas e chuveiros, além de DPS e aterramento; refazer a fiação degradada; regularizar o ponto de chuveiro; desligar os pontos atingidos por umidade até o reparo (ABNT NBR 5410).
2. Prioridade 1, estrutura da coberta: desinfestação por empresa especializada, troca das peças de madeira comprometidas e das telhas fraturadas, com confirmação de quais telhas têm amianto antes de manusear o fibrocimento.
3. Prioridade 1, pergolado: investigação estrutural por engenheiro calculista, com verificação de cobrimento, corrosão e capacidade, antes de qualquer carga adicional.
4. Prioridade 1, risco de queda: remoção segura do reboco solto, com sondagem por percussão das áreas ocas.
5. Prioridade 2, estanqueidade: recuperar a impermeabilização das lajes de cobertura, do terraço e da área da cozinha, com teste de alagamento de lâmina de pelo menos 20 mm por pelo menos 72 horas (a ABNT NBR 9574:2008 recomenda ensaio de estanqueidade de no mínimo 72 horas); instalar rufos onde faltam e trocar os remendos de fita e massa por solução definitiva; corrigir o caimento e instalar pingadeira nos peitoris; refazer a vedação das esquadrias e verificar a verga da porta da varanda; refazer rejuntes e selar os cantos de box com silicone neutro.
6. Prioridade 2, drenagem do ar-condicionado: desobstruir e redirecionar os drenos de condensado e desobstruir o ralo da varanda.
7. Recuperação, só depois de sanar as fontes: esperar a secagem do substrato até leitura de 15 ou menos no medidor antes de revestir; remover revestimento e reboco comprometidos; tratar mofo e eflorescência; recompor revestimento e pintura. Forros e acabamentos só fecham depois de a estanqueidade estar comprovada.
8. Prioridade 3, conforto e durabilidade: tratamento anticorrosivo do telhado metálico e do guarda-corpo, com solução térmica adequada, e inclusão desses elementos no plano de manutenção (ABNT NBR 5674).
9. Formalização: registrar por escrito com o condomínio a responsabilidade e o cronograma dos itens de áreas comuns, com fotos de antes e depois.

Para as lajes de cobertura e do terraço, o extrato do condomínio sugeriu recuperar a impermeabilização com manta asfáltica ou argamassa polimérica, com o sistema definido por quem executar.

A ordem importa. Pintar o teto antes de resolver a impermeabilização e os rufos tende a repetir o ciclo: a mancha some por um tempo e pode voltar.

O que dá para fazer com um laudo como este?

Uma inspeção predial não conserta o imóvel. Ela dá ao proprietário uma base técnica para decidir os próximos passos. Em termos gerais, um laudo assim permite:

• Ordenar a reforma: primeiro segurança elétrica e estrutura, depois as fontes de água, e só então acabamento, sem gastar com pintura e revestimento que voltariam a estragar.
• Levar ao condomínio uma lista objetiva: o extrato das áreas comuns tem local, foto, grau, prazo e solução sugerida para cada item, o que tira a conversa do campo da opinião.
• Contratar a obra a partir de um diagnóstico: quem executa parte de causa, prioridade e norma de referência para cada item. O laudo não é projeto executivo nem orçamento; método, quantitativos e preço ficam com quem executa.
• Ter registro técnico datado do estado anterior à reforma: o documento fica assinado pelo responsável técnico, com ART, e o próprio laudo registra que pode subsidiar discussão técnica sobre vícios, observados os prazos legais.
• Separar urgência de conforto: a matriz mostra o que precisa ser feito antes de morar e o que entra na manutenção programada.

A Costa Sales inspeciona e documenta; não executa impermeabilização, elétrica nem reforma. Isso mantém a recomendação independente de quem vai fazer a obra.

Quais são os limites deste laudo?

O próprio laudo declara o que não foi possível verificar:

• A inspeção foi visual e não destrutiva, sem abertura de elementos nem ensaios de laboratório.
• A umidade foi medida com medidor eletrônico portátil, com leituras indicativas em escala relativa.
• A extensão do cupim, a existência de vergas e o estado das armaduras foram inferidos por evidência visual; a confirmação depende de abertura ou ensaio específico.
• As aberturas das fissuras do pergolado são estimativas visuais, sem fissurômetro.
• Os aparelhos de ar-condicionado não foram ligados durante a vistoria; a avaliação dos drenos se baseou no escorrimento visível.
• A possível origem lateral de parte da umidade da varanda ficou como hipótese a confirmar.
• As constatações valem para a data da vistoria; infiltração, corrosão e ataque biológico tendem a piorar enquanto a causa não for resolvida.
• A orientação sobre unidade e condomínio é técnica, não substitui análise jurídica nem perícia, e cede à convenção do condomínio.

Para ver o que uma inspeção de apartamento cobre em Fortaleza, veja o guia do laudo de inspeção predial de apartamento em Fortaleza. Outro estudo de caso da mesma praça, com umidade subindo pela base das paredes de uma casa nova, está em umidade ascendente e mofo em casa nova.

Perguntas frequentes

Como pedir uma inspeção parecida?

Se o seu apartamento de cobertura ou de último andar tem manchas no teto, bolhas na pintura ou mofo junto às janelas, envie fotos do teto, da varanda e dos peitoris, diga desde quando o problema aparece e se o imóvel vai passar por reforma. Em Fortaleza e Região Metropolitana, veja a inspeção predial em Fortaleza. Se a dúvida é só a origem de uma infiltração, veja o laudo de infiltração em Fortaleza.

Fontes consultadas

• Costa Sales Engenharia. Laudo de inspeção predial de unidade de cobertura e extrato de áreas comuns para o condomínio, Nível 1, 2026, caso anonimizado.
• ABNT NBR 16747:2020. Inspeção predial: diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento.
• IBAPE. Norma de Inspeção Predial Nacional, 2025.
• ABNT NBR 16280. Reforma em edificações: sistema de gestão de reformas.
• ABNT NBR 9575 e ABNT NBR 9574. Impermeabilização: seleção e projeto; execução.
• ABNT NBR 5410. Instalações elétricas de baixa tensão.
• ABNT NBR 5674. Manutenção de edificações.
• ABNT NBR 7581. Telha ondulada de fibrocimento.
• Brasil. Lei nº 9.055/1995, sobre extração, uso e comercialização do amianto.
• Brasil. Código Civil, Lei nº 10.406/2002, arts. 1.331 e 1.348.