Estudo de caso: vistoria pré-compra de casa em São Paulo com teste de estanqueidade de 72 horas

Pontos-chave

• Sobrado usado em reforma na zona sul de São Paulo, vistoriado em duas visitas antes da compra, em 2026, com pintura recém-executada em todo o imóvel.
• Os dois banheiros receberam traçador fluorescente e lâmina d'água de 1 cm por 72 horas; a leitura sob luz ultravioleta não mostrou passagem de água para tetos e paredes vizinhos.
• Estanque no ensaio não quis dizer piso sem pendência: a percussão achou peças com som cavo junto ao ralo do box do banheiro do pavimento superior.
• As fissuras foram separadas por origem: obras do entorno nas fachadas, nos muros, na escada e no forro de drywall; retração no contrapiso da sala; água da calha no forro inclinado da varanda.
• Com régua fissurométrica, a fissura do forro de drywall mediu 0,4 mm e a dos cantos do muro frontal, 0,2 mm.
• O laudo concluiu que não havia impedimento técnico à compra nos elementos acessíveis; o único item crítico foi uma caixa elétrica aberta no box, a corrigir antes do uso.

Numa vistoria pré-compra ampliada feita pela Costa Sales em 2026, num sobrado em reforma na zona sul de São Paulo, os dois banheiros mantiveram lâmina d'água de 1 cm com traçador fluorescente por 72 horas sem passagem para os ambientes vizinhos, resultado válido para as áreas ensaiadas. Mesmo estanque, um deles tinha peças com som cavo. O laudo, com base na ABNT NBR 16747:2020, não apontou impedimento técnico à compra nos elementos acessíveis; o único item crítico foi uma caixa elétrica aberta no outro banheiro, a corrigir antes do uso, e as constatações de maior peso envolvem a entrada de água pela calha, pelo condutor e pelo forro da varanda.

Os dados que identificam o imóvel e as partes foram omitidos. A vistoria foi feita e o laudo emitido por outro engenheiro civil da equipe de São Paulo, com registro no CREA-SP; o autor deste texto escreveu a partir do laudo final. O texto reproduz as medições e as ressalvas do laudo final, sem acrescentar o que aconteceu depois da entrega, que não consta do serviço. O laudo chama de banheiro 1 o do térreo e de banheiro 2 o do pavimento superior, e este texto segue essa numeração.

Qual era a situação e a dúvida de quem contratou?

A casa estava vazia e em obra de acabamento. O laudo registrou o imóvel nesta condição:

• paredes e tetos recém-pintados, com materiais de pintura estocados na sala;
• piso da sala e da cozinha ainda no contrapiso, sem revestimento final;
• instalação elétrica em revisão dentro da reforma;
• água e energia disponíveis, o que permitiu testar tomadas, iluminação e pontos hidráulicos.

O sobrado tem sala, cozinha, dois dormitórios com piso de tacos de madeira, dois banheiros com revestimento cerâmico, varandas e quintal. A cobertura é de telhas cerâmicas, com calhas e condutores aparentes e claraboia sobre a escada.

Quem contratou escolheu a modalidade ampliada, com duas visitas. Ela inclui verificação de estanqueidade em áreas molhadas, com leitura na segunda visita. Também pediu atenção a seis pontos: o forro, a claraboia, o forro da varanda, o abastecimento de água, o ponto para um segundo chuveiro elétrico e os desníveis dos pisos.

A finalidade do laudo, como ele mesmo declara, era apoiar a decisão de compra: identificar e classificar as anomalias, indicar a origem provável quando as evidências a sustentam e recomendar as ações corretivas.

A pintura nova pesou na leitura desde o início. O laudo a listou entre os pontos determinantes para a decisão, porque reduz a visibilidade de fissuras e manchas anteriores e pode encobri-las. É o cuidado que o guia sobre vistoria pré-compra de imóvel reformado descreve para qualquer imóvel com obra recente.

O que foi vistoriado e como?

A vistoria foi predominantemente sensorial e não destrutiva, com referência na ABNT NBR 16747:2020 e na Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE. Cada constatação do laudo separa o que foi observado, a interpretação técnica com a origem provável e a recomendação.

A sequência teve nove etapas:

1. Reconhecimento: percurso por todos os ambientes, fachadas, muros e quintal.
2. Inspeção sensorial: exame visual e tátil de pisos, paredes, tetos, esquadrias, louças, metais, calhas e condutores acessíveis.
3. Percussão: martelo de borracha nos pisos cerâmicos dos banheiros e no contrapiso da sala, para achar peças com som cavo.
4. Fissurômetro: medição da abertura das fissuras com régua fissurométrica.
5. Testes funcionais: tomadas com testador de tensão, acionamento da iluminação e dos pontos de água, escoamento de cubas e ralos.
6. Estanqueidade: traçador fluorescente nos pisos dos banheiros, com leitura sob luz ultravioleta na primeira visita e no retorno.
7. Entreforro: boroscópio introduzido pelo ponto de iluminação, para ver o espaço entre o forro e o telhado.
8. Desníveis de piso: pé-direito medido com trena nos quatro cantos e no centro dos dormitórios, da cozinha e da sala.
9. Registro: 195 fotografias na primeira visita e 61 no retorno, datadas, e notas de campo do responsável técnico.

A instalação de gás, se existente, não foi ensaiada. A cobertura foi examinada a partir do solo e das varandas, sem acesso ao telhado.

Como funcionou o teste de estanqueidade de 72 horas?

Nos dois banheiros, o ensaio seguiu esta sequência, conforme o laudo:

1. Vedar o ralo.
2. Formar no piso uma lâmina d'água de 1 cm com traçador fluorescente.
3. Manter a lâmina por 72 horas.
4. No retorno, varrer com luz ultravioleta o piso ensaiado e os tetos e paredes do entorno.
5. Registrar o resultado como válido para as áreas ensaiadas e as condições do ensaio.

O traçador é invisível sob luz comum e brilha sob luz ultravioleta. Se a água atravessa o revestimento por rejunte falho, peça solta ou falha da impermeabilização, o traçador migra e aparece no teto ou nas paredes dos ambientes vizinhos e inferiores.

A aplicação foi feita no fim da manhã da primeira visita, primeiro no banheiro 2 e depois no banheiro 1. A leitura de retorno foi feita na segunda visita, quatro dias depois, com varredura ultravioleta dos pisos ensaiados e dos tetos e paredes do entorno.

O laudo delimita o alcance do resultado: ele vale para as áreas ensaiadas e para as condições do ensaio, e não certifica a impermeabilização integral do imóvel.

Há mais de um teste com esse nome. Este é o de lâmina d'água no piso de área molhada, com traçador; o ensaio de pressão em tubulação de água ou de gás é outro procedimento, e a instalação de gás, se existente, não foi ensaiada nesta vistoria.

A duração de 72 horas tem paralelo normativo. Fora do laudo, como referência de método, a ABNT NBR 9574:2008, item 5.6, recomenda, após a execução da impermeabilização, ensaio de estanqueidade com água limpa, com duração mínima de 72 horas, para verificar falhas na execução. Numa vistoria de imóvel usado, ela serve de referência de duração, e não de critério de aceite.

Banheiro estanque no ensaio quer dizer piso sem pendência?

Não neste caso. A percussão do piso do banheiro 2 achou som cavo nas peças próximas ao desnível do ralo sob o chuveiro. Nas demais áreas percutidas, não houve som cavo.

O laudo explica o mecanismo. Som cavo indica perda de aderência entre a peça e a argamassa de assentamento. Na área do box, sujeita a água e a variação de temperatura, a tendência é a peça se soltar com o tempo e abrir caminho para a água pelos rejuntes.

Por isso os dois resultados convivem sem contradição. O ensaio mostrou que, nas 72 horas, a água não passou. A percussão mostrou uma condição que pode abrir esse caminho mais adiante. A recomendação foi remover as peças com som cavo, conferir a impermeabilização sob elas e reassentar com argamassa colante própria para área molhada, refazendo o rejunte. Gravidade média, prioridade 2.

Os banheiros tiveram outras três constatações:

• Caixa elétrica aberta no box do banheiro 1: condutores expostos abaixo dos registros do chuveiro, com risco de choque elétrico. Único item crítico do laudo, prioridade 1: desligar o circuito, isolar e acomodar os condutores e fechar a caixa com tampa adequada a área molhada, ou eliminar o ponto se não tiver uso, antes de qualquer uso do banheiro.
• Ralo do banheiro 1: resíduos junto ao fecho hídrico e oxidação na borda. Limpar ralo e sifão e testar o escoamento.
• Ralos do banheiro 2: resíduos de argamassa e detritos da obra no interior. Limpar ao fim da obra e testar o escoamento.

Para entender quando a água de um banheiro chega à parede vizinha, veja o guia sobre infiltração na parede do banheiro.

Por que calha, condutor e forro da varanda tiveram o maior peso na decisão?

O laudo afirma que, entre as constatações, as de maior peso para a decisão envolvem a entrada de água pelo conjunto de calha, condutor e forro da varanda. Nos dois banheiros, o ensaio não indicou passagem de água. A caixa elétrica do banheiro 1 ficou em outra classe: é o único item crítico, por risco de choque, a corrigir antes do uso.

No forro inclinado da varanda, havia fissura diagonal e uma faixa de manchas amareladas ao longo da borda junto à calha. O laudo leu as manchas em faixa como passagem de água pela calha ou pelo rufo, por transbordamento ou falha de vedação. A umidade repetida favorece a fissuração do revestimento do forro.

No condutor de descida, a parede tinha marcas de escorrimento a partir da conexão do condutor até a base. No encontro do beiral com a viga, havia fissura e frestas junto à saída da calha. Para o laudo, as marcas indicam vazamento na conexão entre a calha e o condutor ou nas emendas do condutor, com água escorrendo pela parede em chuvas.

As duas constatações ficaram com gravidade média e prioridade 2, de origem de manutenção. Para o forro, a ordem recomendada foi revisar a calha e o rufo (limpeza, caimento, emendas e vedação), corrigir a causa e só então tratar a fissura e repintar. Para o condutor, revisar as emendas e conexões do condutor e da calha, vedar as frestas no encontro do beiral com a viga e limpar a parede.

Dentro da casa, os tetos foram examinados visualmente e sob luz ultravioleta, sem manchas de umidade aparentes. No entreforro, examinado a pedido de quem contratou para saber se havia separação com o imóvel vizinho acima do forro, o boroscópio mostrou a parede lateral prosseguindo acima do forro e fechando esse espaço. Na região da claraboia, examinada por baixo e pelo boroscópio até onde ele alcançou, o laudo não encontrou sinais de infiltração ou de umidade, e o telhado cerâmico visto estava íntegro, sem aberturas.

Para o caminho completo de investigação de uma mancha, veja como descobrir a origem de uma infiltração.

Como o laudo leu as fissuras?

Uma fissura sozinha não diz a causa. O laudo classificou cada uma pelo local, pela direção, pelo material e pela presença ou ausência de deslocamento associado, e chegou a três origens diferentes na mesma casa.

Sobre a abertura, o laudo registra que 0,4 mm fica abaixo de 0,5 mm, limite a partir do qual a anomalia passa a ser tratada como trinca. Esse limite é critério do laudo: a ABNT NBR 15575-2:2013 define trinca como expressão coloquial qualitativa, sem valor numérico. A mesma divisão entre fissura, trinca e rachadura é explicada no guia de trincas, rachaduras e fissuras.

Para a fissuração de fachadas, muros e escada, o laudo afirma que é característica das edificações do bairro, associada às obras do entorno. Ela não compromete o uso, mas pede manutenção periódica das superfícies, e esse custo recorrente deve entrar na avaliação da compra. Quem já tem um registro anterior pode comparar a evolução pelo método do guia sobre fissura depois de obra vizinha.

O tratamento indicado para as fissuras de fachada e de muro usa material flexível, que acompanha a movimentação da parede e evita a reabertura. O laudo especificou emulsão acrílica impermeabilizante flexível conforme a ABNT NBR 15885, aplicada num corte em V. O corte cria a cavidade que, preenchida com o material flexível, absorve a dilatação da parede.

A fissura do contrapiso é a única fissura com prioridade 1, que o laudo reserva ao que envolve segurança ou condiciona as demais intervenções. Ela condiciona o piso: se não for tratada, tende a rebater no revestimento que for assentado sobre ela.

Na divisa lateral, a parede do lote vizinho também tinha fissuras e junta horizontal degradada. O laudo recomendou acompanhar a face voltada para a casa e, se surgirem manchas de umidade, alinhar o reparo com o proprietário vizinho.

O que mais foi verificado a pedido de quem contratou?

Abastecimento de água. O acionamento dos pontos e registros mostrou a ligação: a rede pública abastece as duas caixas d'água, e elas alimentam os banheiros; a pia da cozinha é ligada direto à rede. Numa interrupção do fornecimento, os banheiros seguem abastecidos pelo volume armazenado, por um tempo que depende do consumo, e a pia da cozinha fica sem água.

Segundo chuveiro elétrico. O banheiro 2 tem ponto com tomada de 20 A para o chuveiro. O laudo considerou a instalação viável desde que a potência do aparelho seja compatível com a tomada, os condutores e o disjuntor. A tomada de 20 A não deve alimentar chuveiro de corrente nominal acima de 20 A; para potência maior, a ligação deve ser direta, em circuito exclusivo dimensionado para o aparelho e protegido por dispositivo DR, conforme a ABNT NBR 5410.

Desníveis de piso. O pé-direito foi medido com trena nos quatro cantos e no centro de cada ambiente. O forro, no pavimento superior, e a laje, no térreo, serviram de planos de referência. Assim, a diferença entre medidas do mesmo pavimento corresponde ao desnível do piso; medidas de pavimentos diferentes não se comparam.

No conjunto, o desnível é de 5 cm no pavimento superior e de 7 cm no térreo, onde a sala e a cozinha ainda estavam no contrapiso. O laudo afirma que a medição registra o desnível, mas não permite atribuir a causa. As hipóteses registradas são a execução do contrapiso sem nivelamento, no térreo; o assentamento do piso de tacos, no superior; e, nos dois pavimentos, condições do terreno e do entorno. A causa exige investigação específica, fora do escopo da vistoria.

O que o laudo concluiu?

Do parecer conclusivo, com a data omitida:

Com base nos elementos acessíveis examinados (...), o imóvel não apresenta impedimento técnico à aquisição. Os dois banheiros mostraram-se estanques no ensaio de 72 horas e o entreforro é fechado pela parede lateral. As anomalias registradas são de manutenção e de acabamento, com destaque para a caixa elétrica aberta no banheiro 1, a corrigir antes do uso, e para o conjunto de calha, condutor e forro da varanda.

O laudo registrou 15 constatações, a maioria de manutenção e de acabamento, tratáveis sem intervenção estrutural. Pelos critérios adotados no próprio laudo, a distribuição ficou assim:

Na gravidade, uma constatação foi crítica, três foram médias e onze, mínimas. Na origem, cinco foram endógenas (da própria edificação), cinco exógenas (de fatores externos, como as obras do entorno) e cinco de manutenção.

O que o laudo recomendou?

Antes da compra, três providências:

1. Isolar e fechar a caixa elétrica com condutores expostos junto ao chuveiro antes de qualquer uso do banheiro.
2. Pedir ao vendedor a relação dos serviços executados na reforma em andamento, com eventuais responsáveis técnicos, e o carnê do IPTU atualizado, para conferir o número de contribuinte e a área construída lançada.
3. Considerar na negociação a revisão de calhas, condutores e forro da varanda, o reassentamento das peças com som cavo do box e a manutenção periódica das fissuras.

Para o uso e a manutenção, o laudo orientou:

• limpar calhas e condutores antes do período de chuvas e a cada seis meses;
• acompanhar, nos primeiros meses, o reaparecimento de fissuras e manchas sob a pintura nova, com fotografia e data;
• conferir a potência do aparelho com a tomada, os condutores e o disjuntor antes de instalar o chuveiro do banheiro 2;
• tratar a fissura do contrapiso e conferir o nivelamento da sala e da cozinha antes de assentar o revestimento;
• executar as correções de prioridade 1 antes da mudança e as de prioridade 2 no primeiro ano de uso.

O laudo não trouxe orçamento das correções. Ele indica o que deve entrar na conta da negociação, e o preço de cada serviço depende de cotação com executores.

O que dá para fazer com um laudo assim?

Um laudo pré-compra com essa estrutura não garante desfecho, mas dá a quem contratou uma base técnica para decidir. Em termos gerais, ele permite:

• Decidir a compra com informação. O parecer separa o que é impedimento do que é manutenção, e diz quais itens pesam mais.
• Negociar com uma lista objetiva. Calha, condutor, forro da varanda, box e manutenção das fissuras aparecem com local, foto, classificação e providência, o que tira a conversa do campo da impressão.
• Pedir ao vendedor os documentos certos. A relação dos serviços da reforma mostra o que foi feito sob a pintura nova, e o IPTU atualizado permite conferir o número de contribuinte e a área construída, que o laudo não confrontou com documento.
• Ordenar a obra de entrada. A caixa elétrica, os ralos e o contrapiso vêm antes da mudança; o box, a calha e o forro, no primeiro ano.
• Ter uma referência datada para comparar. As aberturas medidas (0,2 mm e 0,4 mm), os desníveis e as fotos registram o estado da casa com a pintura nova, e permitem verificar depois se uma fissura reapareceu ou cresceu.
• Instalar o segundo chuveiro sem improviso. A condição elétrica do ponto já está descrita, com o critério para escolher o aparelho ou o circuito.

A Costa Sales investiga e documenta; não executa os reparos. Isso mantém a recomendação independente de quem for fazer a obra.

Quais foram os limites do laudo?

O próprio laudo declara o que não foi possível verificar:

• a pintura recém-executada pode encobrir fissuras e manchas que existiam antes dela;
• não houve abertura de paredes, pisos ou forros, ensaio destrutivo ou termografia;
• a verificação de estanqueidade limitou-se às áreas ensaiadas e não certifica a impermeabilização integral do imóvel;
• o boroscópio alcança apenas o trecho do entreforro acessível pelo ponto de iluminação, e a claraboia não foi acessada diretamente, por estar sobre o vão da escada, sem apoio seguro;
• a cobertura foi examinada a partir do solo e das varandas, sem acesso ao telhado;
• a instalação de gás, se existente, não foi ensaiada;
• não foram disponibilizados plantas, projetos ou registros das reformas, e a área construída considerada foi a informada, sem confronto com documento;
• falhas ocultas, intermitentes ou posteriores à vistoria exigem avaliação específica.

Por isso a conclusão fala em elementos acessíveis e em origem provável. O resultado do ensaio vale para as 72 horas e para as áreas ensaiadas; a causa dos desníveis ficou em aberto, com hipóteses declaradas.

Perguntas frequentes

Como pedir uma vistoria pré-compra em São Paulo?

Envie o bairro, o tipo de imóvel, a idade aproximada e o que chamou sua atenção na visita, como fissura na fachada, banheiro reformado, mancha no forro ou piso desnivelado. Se houver, envie também matrícula, IPTU e a relação de reformas recentes. Veja a vistoria de imóvel em São Paulo, que inclui a pré-compra de imóvel usado. Se a dúvida principal já é uma rachadura, veja o laudo de rachadura em São Paulo; se é uma infiltração ativa, o laudo de infiltração em São Paulo.

Para preparar a visita, leia também o que o laudo de vistoria na compra e venda deve conter e as perguntas técnicas para levar à vistoria pré-compra. Para ver uma vistoria pré-compra em que a umidade estava ativa na parede, leia o estudo de caso de um apartamento usado em São Paulo.

Fontes consultadas

• Costa Sales Engenharia. Laudo de vistoria técnica pré-compra ampliada, casa residencial assobradada, São Paulo/SP, 2026, revisão R02, caso anonimizado. Seções 1 a 8.
• ABNT NBR 16747:2020. Inspeção predial: diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimento.
• IBAPE Nacional. Norma de Inspeção Predial Nacional, edição de 2025.
• ABNT NBR 9574:2008. Execução de impermeabilização, item 5.6 (referência de método para a duração de 72 horas, fora do laudo).
• ABNT NBR 15575-2:2013. Edificações habitacionais: desempenho, parte 2, sistemas estruturais, item 3.10 (definição de trinca).
• ABNT NBR 15885:2010. Membrana de polímero acrílico com ou sem cimento, para impermeabilização.
• ABNT NBR 5410:2004, versão corrigida de 2008. Instalações elétricas de baixa tensão.