Condomínio contra a construtora: o laudo de vícios na assembleia e na ação

Pontos-chave

• A assembleia precisa de um laudo antes de decidir: sem descrição, localização e causa provável, a discussão vira opinião.
• O síndico convoca a assembleia e representa o condomínio (Código Civil, art. 1.348, incisos I e II), mas o laudo é do engenheiro e a estratégia jurídica é do advogado.
• Constatar, comparar com o projeto e investigar a causa são trabalhos diferentes, e a proposta deve dizer qual deles está sendo contratado.
• Prazos de garantia e de decadência existem e não esperam a assembleia: consulte o advogado cedo.
• O laudo particular organiza a prova; em ação judicial, o juiz pode determinar perícia própria.

Quando o edifício apresenta vícios de construção, o condomínio deve levar à assembleia um laudo de engenheiro que descreva cada ocorrência, indique onde está, compare com o que foi projetado e contratado e aponte a causa provável. Esse documento permite deliberar com base em fatos, notificar a construtora com precisão e, se for o caso, instruir uma ação. Ele não substitui o advogado, que define prazos e pedidos, nem a perícia judicial.

Quem faz o quê: assembleia, síndico, engenheiro e advogado?

A assembleia decide se o condomínio vai investigar e agir. O síndico convoca a assembleia (Código Civil, art. 1.348, inciso I), representa o condomínio ativa e passivamente (inciso II) e diligencia a conservação das partes comuns (inciso V). Quórum, forma de convocação e poderes específicos para contratar profissionais ou ajuizar ação dependem da convenção e da lei, e quem confirma isso é o advogado do condomínio. O guia de engenharia para condomínio mostra as outras situações em que o síndico precisa chamar engenheiro.

O engenheiro entra para responder a perguntas técnicas: o que está errado, onde, desde quando é possível afirmar, com base em quê e qual a causa mais provável. Ele não define estratégia processual, não calcula prazo jurídico e não promete resultado de ação. Na prática, o erro mais comum é inverter essa ordem: a assembleia vota ajuizar a ação antes de ter o diagnóstico, e depois descobre que metade das ocorrências era manutenção deficiente, não vício de origem.

Uma divisão simples evita ruído:

Que tipo de laudo a assembleia deve pedir?

Peça o laudo que corresponde à decisão. A ABNT NBR 13752:2024, no item 6.4, separa três finalidades de vistoria: a de constatação (item 6.4.1), que descreve fatos e estado sem determinar causas nem responsabilidades; a de análise comparativa de conformidade (item 6.4.2), que verifica o atendimento a projetos, memoriais, normas e contratos; e a de análise de causalidade (item 6.4.3), que investiga com método fundamentado a existência ou não de nexo causal.

Para uma notificação à construtora, muitas vezes basta a constatação bem documentada somada à comparação com o memorial e o projeto. Para uma ação em que a construtora negue o vício ou atribua o problema ao uso, a análise de causalidade pesa mais. Contratar só a primeira e esperar a conclusão da terceira é uma fonte frequente de frustração.

Se a dúvida é se o problema deve ser tratado como defeito de obra ou como desgaste do uso, o laudo de causalidade é o caminho.

O laudo cobre áreas comuns, unidades ou as duas?

Esse ponto precisa ficar explícito na contratação. Áreas comuns (fachada, cobertura, garagem, prumadas, reservatórios, áreas de lazer) são o objeto natural de um laudo pedido pelo condomínio. Unidades autônomas dependem de acesso individual e de autorização de cada proprietário.

O laudo deve declarar o que foi examinado e o que não foi. Se o engenheiro visitou apenas uma amostra de apartamentos, o documento diz que são casos examinados, e não afirma que todas as unidades têm o mesmo problema. Generalizar sem base técnica enfraquece o laudo diante de uma contestação.

Quem tem legitimidade para cobrar da construtora um vício que atinge área comum e outro que atinge só uma unidade é questão jurídica. Leve ao advogado a lista de ocorrências já separada por local, porque isso facilita a análise.

O que o laudo precisa conter para ser útil na ação?

Um laudo que será lido por advogado, pela construtora e, eventualmente, por um juiz precisa permitir que um terceiro entenda o raciocínio. Em termos de conteúdo, o mínimo é:

1. Identificação do edifício, do solicitante e da finalidade do laudo.
2. Documentos recebidos e consultados: projetos, memorial descritivo, manual do proprietário e do síndico, atas, notificações anteriores e laudos antigos.
3. Método da vistoria e limitações de acesso, inclusive o que ficou sem examinar.
4. Descrição de cada ocorrência, com localização, extensão e fotografia identificada.
5. Análise técnica: comparação com projeto e norma aplicável e hipótese de causa fundamentada.
6. Conclusão que não ultrapassa o que os dados permitem, com ART do profissional responsável.

A NBR 13752:2024 também orienta que, na análise de entrega e recebimento de obra (item 7.3.3.6), o perito constate fatos e não indique solução técnica de reparação. Essa separação é útil aqui: o laudo prova o vício, e a escolha de como corrigi-lo é outra etapa.

Anexe ao laudo a ata da assembleia que autorizou o trabalho e a lista de documentos entregues ao engenheiro. Se a construtora não entregou projetos ou o manual, registre isso por escrito, pois a ausência de documentos também faz parte da história.

E os prazos? O que não pode esperar a assembleia

O Código Civil, art. 618, responsabiliza o empreiteiro de materiais e execução, por cinco anos, pela solidez e segurança da obra. O dono da obra decai do direito se não propuser ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. O STJ, no REsp 1.534.831/DF (julgado em 20/02/2018), tratou o prazo de cinco anos como garantia e delimitou os 180 dias às pretensões desconstitutivas, preservando a natureza prescricional da pretensão de indenização, à qual se aplica, quando a lei não fixar prazo menor, o prazo geral de dez anos do art. 205.

O que isso significa na prática para o síndico: a data em que o vício apareceu e foi percebido importa, e deixar a questão parada por falta de laudo pode custar direitos. Cada caso depende da natureza do vício, de quem é o réu (construtora, incorporadora, empreiteiro) e da relação jurídica envolvida, então a análise de prazo é do advogado. O papel do engenheiro é entregar, com rapidez, o documento que permite ao advogado agir.

Quando o laudo particular não basta?

O laudo contratado pelo condomínio é uma prova técnica da parte. Ele orienta a negociação, instrui a notificação e pode acompanhar a petição inicial. Em ação judicial, porém, o juiz pode determinar perícia, e o perito nomeado não está vinculado ao laudo particular. O condomínio, nesse caso, costuma indicar assistente técnico para acompanhar a perícia e responder aos quesitos.

Isso tem uma consequência prática: faça o laudo particular pensando que ele será confrontado. Isso significa método explícito, fotos localizadas, documentos citados e conclusões proporcionais. Veja o texto sobre quesitos em perícia de engenharia para entender como o outro lado fará as perguntas.

Como organizar o pedido de laudo antes da assembleia

1. Reúna as reclamações dos condôminos e agrupe por sistema (fachada, impermeabilização, hidráulica, elétrica, estrutura aparente).
2. Separe o que é área comum do que é unidade.
3. Levante os documentos: convenção, atas, projetos, memorial, manual, notificações à construtora e respostas.
4. Peça ao engenheiro proposta com a finalidade (constatação, conformidade ou causalidade), as áreas incluídas e as limitações.
5. Leve à assembleia a proposta e a posição do advogado sobre prazos, para decidir juntos.

A Costa Sales faz diagnóstico, vistoria, perícia, assistência técnica e laudo com ART, e não executa reparos nem recuperação estrutural. Isso mantém o laudo independente: quem aponta o vício não tem interesse em vender a obra de correção.

Perguntas frequentes

O laudo de vícios obriga a construtora a consertar?

Não. O laudo organiza a prova e a notificação. A obrigação de reparar decorre da lei e do contrato e pode ser discutida extrajudicialmente ou em ação, com orientação do advogado do condomínio. O laudo não promete resultado.

Preciso de aprovação em assembleia para contratar o laudo?

Depende da convenção, do valor e do que o síndico está autorizado a contratar. Muitos condomínios aprovam em assembleia por segurança, principalmente quando o laudo pode anteceder uma ação. Confirme com o advogado e com a convenção.

O laudo vale se a construtora não participou da vistoria?

Pode ser usado, mas a participação ou ao menos o convite formal à construtora fortalece o documento, porque reduz a alegação de que ela não teve oportunidade de acompanhar. Combine isso com o advogado antes da vistoria.

Quanto tempo leva um laudo desses?

Depende do número de ocorrências, do acesso às áreas e dos documentos disponíveis. A proposta deve informar prazo e limitações. Trabalhos que exigem investigação de causa, como ensaios ou monitoramento, levam mais tempo do que uma constatação.

O laudo pode ser feito por quem administra o prédio?

Pode ser produzido por profissional habilitado com ART, mas convém que seja independente de quem executa ou fiscaliza a manutenção. A independência ajuda a defender a conclusão diante da construtora.

Próximo passo

Se o seu condomínio está em São Paulo ou na Grande São Paulo e precisa de um laudo para a assembleia, conheça o serviço de laudo de vício construtivo em São Paulo. Para edifícios em Fortaleza e Região Metropolitana, veja o laudo de vício construtivo em Fortaleza. Envie a lista de ocorrências e os documentos disponíveis para definir o escopo antes de convocar a assembleia.