Costa Sales Engenharia
Due diligence técnica imobiliária em São Paulo, Costa Sales Engenharia
Due Diligence Técnica Imobiliária · São Paulo

Due diligence imobiliária em São Paulo com o risco técnico do ativo sob controle

Antes de comprar, financiar ou reavaliar um imóvel, nossa engenharia identifica riscos estruturais, patológicos e de conformidade que o valor de mercado sozinho não mostra: para decisões seguras em qualquer etapa do ativo, em todo o estado de São Paulo.

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Responsável técnico registrado no CREA-SP Base técnica para decidir ART em cada trabalho
+600
laudos entregues
R$ 2 bilhões
em patrimônio avaliado
5,0
67 avaliações no Google

Experiência acumulada da Costa Sales em avaliações, inspeções e perícias.

Empresas e instituições que confiam na Costa Sales Engenharia

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Para que serve a due diligence técnica imobiliária

É o braço técnico da devida diligência: mapeia riscos estruturais, patológicos e de conformidade do imóvel, complementando (não substituindo) a due diligence jurídica conduzida pelo escritório de advocacia responsável pela operação.

AquisiçãoCréditoGestão

Esta página cobre a due diligence técnica imobiliária em todo o estado de São Paulo. Para o laudo de avaliação de imóveis (valor de mercado), veja avaliação de imóveis em São Paulo; para reavaliação patrimonial, impairment e reorganizações societárias em qualquer estado, veja avaliação patrimonial.

Aquisição e M&A imobiliário

Antes de fechar a compra de um imóvel corporativo, portfólio ou operação com lastro imobiliário, mapeamos o risco técnico do ativo (estrutura, patologias e conformidade) para embasar a decisão de investimento.

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Garantia bancária e operações de crédito

Due diligence técnica do imóvel oferecido em garantia real, complementando o laudo de avaliação exigido pela instituição financeira antes da liberação do crédito.

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Financiamento imobiliário e alienação fiduciária

Verificação da condição técnica e da conformidade documental do imóvel objeto de financiamento ou de alienação fiduciária, antes da contratação da operação.

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Reavaliação de ativos e impairment (CPC 01)

Diagnóstico técnico que sustenta a reavaliação periódica de imóveis do ativo imobilizado e o teste de valor recuperável exigido pelas normas contábeis.

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Diagnóstico estrutural e patologias construtivas

Identificação de patologias, risco estrutural e não conformidades de segurança do imóvel antes de uma aquisição, financiamento ou reavaliação de ativo.

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Conformidade documental e regularização

Verificação de habite-se, AVCB, ART/RRT das obras existentes e regularidade construtiva: pontos que, sem checagem prévia, travam crédito, escritura e fechamento de operação.

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Base Legal

Por que a due diligence técnica importa em São Paulo

Toda operação de crédito imobiliário no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) precisa observar a Resolução CMN nº 4.676/2018, que condiciona a aceitação do imóvel como garantia a um laudo de avaliação tecnicamente fundamentado. Quando a garantia é estruturada como alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), o credor passa a deter a propriedade resolúvel do bem e depende de um diagnóstico confiável sobre a real condição do ativo. Para empresas que registram imóveis no ativo imobilizado, o CPC 01 exige testar periodicamente se o valor contábil ainda é recuperável; sem um diagnóstico técnico documentado, o teste de impairment fica sem sustentação. A due diligence técnica da Costa Sales Engenharia entrega esse diagnóstico, com metodologia rastreável e, quando o escopo inclui laudo de avaliação, os graus de fundamentação e precisão da NBR 14.653.

Entenda a reavaliação de ativos e o impairment em detalhe
Nossa Metodologia

Um diagnóstico que se sustenta onde importa

Rigor Técnico e Regulatório

Diagnóstico estrutural e patológico com ART registrada no CREA-SP em cada trabalho: documento tecnicamente fundamentado para apresentação a bancos, comitês de crédito, auditorias e processos de M&A, sujeito à análise de cada instituição.

Braço Técnico da Devida Diligência

Atuamos ao lado do escritório de advocacia responsável pela due diligence jurídica, entregando o diagnóstico de engenharia que a análise documental sozinha não cobre.

Presença em São Paulo

Escritório próprio na Av. Paulista e uma equipe de engenheiros avaliadores dedicada à operação de São Paulo, com responsável técnico registrado no CREA-SP.

Quem Atendemos

Due diligence técnica para cada tipo de decisão

Investidores e M&A

Devido diligência técnica de ativos individuais ou portfólios antes do fechamento da operação.

Bancos e Instituições Financeiras

Análise técnica do imóvel dado em garantia, conforme Resolução CMN nº 4.676/2018 e Lei nº 9.514/97.

Incorporadoras e Empresas

Diagnóstico técnico de ativos para aquisição, financiamento e gestão de portfólio imobiliário.

Family Offices e Fundos Imobiliários

Due diligence técnica para aportar ou manter imóveis em fundos, holdings e carteiras patrimoniais.

Advogados

Parceria técnica que complementa a due diligence jurídica com o diagnóstico de engenharia do imóvel.

Processo Ágil

Como funciona

1

Entendimento

Briefing do ativo (ou portfólio), finalidade da devido diligência (aquisição, garantia e impairment) e prazo da operação.

2

Vistoria e Coleta

Vistoria técnica presencial e levantamento documental (habite-se, AVCB, ART/RRT) em todo o estado de São Paulo.

3

Análise Técnica

Diagnóstico estrutural, patológico e de conformidade, com cruzamento de dados de mercado quando o escopo inclui valor.

4

Entrega

Relatório de due diligence técnica, emitido com responsável técnico registrado no CREA-SP e ART pronta para protocolar.

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Dúvidas Frequentes

Perguntas sobre due diligence técnica imobiliária em São Paulo

O que é due diligence técnica imobiliária?
É a análise de engenharia que mapeia o risco técnico de um imóvel antes de uma decisão de aquisição, crédito ou gestão de ativos: condição estrutural, patologias construtivas, conformidade documental da obra (habite-se, AVCB, ART/RRT) e compatibilidade entre o que existe no local e o que consta na documentação. É o braço técnico da devida diligência imobiliária (complementar, não substituto) à due diligence jurídica conduzida pelo escritório de advocacia responsável pela operação.
Qual a diferença entre due diligence técnica e due diligence jurídica imobiliária?
A due diligence jurídica (domínio da advocacia) analisa matrícula, cadeia dominial, ônus, ações judiciais e contratos. A due diligence técnica (domínio da engenharia) analisa a condição física do imóvel: estrutura, patologias, conformidade da obra com o projeto aprovado e com as normas técnicas, e riscos que só uma vistoria de engenharia identifica. As duas devido diligências são complementares e, em operações de maior porte, normalmente caminham em paralelo.
Quando uma empresa ou investidor precisa de due diligence técnica imobiliária?
Nos momentos em que o risco técnico do imóvel pode afetar uma decisão financeira: aquisição de imóvel corporativo ou portfólio, operações de M&A com lastro imobiliário, concessão de garantia bancária ou financiamento, e reavaliação periódica de ativos para fins contábeis (teste de impairment). Se você não sabe qual serviço se aplica ao seu caso, fale com a nossa equipe pelo formulário ou pelo WhatsApp.
O que a Resolução CMN nº 4.676/2018 exige sobre avaliação técnica de imóveis dados em garantia?
A Resolução CMN nº 4.676/2018 disciplina as operações de crédito imobiliário no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), e condiciona a aceitação do imóvel como garantia à existência de um laudo de avaliação elaborado conforme metodologia reconhecida (NBR 14.653). Sem um laudo tecnicamente fundamentado (e sem a due diligence técnica que sustenta a real condição do bem), a instituição financeira tende a não aceitar o imóvel como garantia, sujeito à análise de cada instituição.
Como a Lei nº 9.514/97 (alienação fiduciária) se relaciona com a due diligence técnica?
A Lei nº 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária de coisa imóvel como garantia de operações de crédito. O credor passa a deter a propriedade resolúvel do bem até a quitação da dívida. Antes de aceitar um imóvel nessa estrutura, faz sentido que o credor conheça a real condição técnica do ativo: a due diligence técnica identifica patologias ocultas, irregularidades construtivas e riscos que podem comprometer o valor do bem dado em garantia.
O que é o teste de impairment (CPC 01) e como a due diligence técnica entra nesse processo?
O CPC 01 (Redução ao Valor Recuperável de Ativos, correlato ao IAS 36) exige que empresas testem periodicamente se o valor contábil de um ativo (inclusive imóveis do ativo imobilizado) ainda é recuperável, comparando-o ao maior valor entre o valor justo líquido de venda e o valor em uso. A due diligence técnica fornece o diagnóstico de campo (condição estrutural, patologias, obsolescência, conformidade) que sustenta tecnicamente essa reavaliação, evitando um teste de impairment apoiado apenas em estimativa contábil.
O que são os graus de fundamentação e precisão da NBR 14.653 e por que importam na due diligence?
A NBR 14.653-2 estabelece dois sistemas independentes de classificação da qualidade técnica de um laudo: o grau de fundamentação (I a III, que mede o rigor da pesquisa e da metodologia aplicada) e o grau de precisão (I a III, que mede a confiabilidade do resultado pela amplitude do intervalo obtido). Devido diligências para garantia bancária, M&A ou decisões societárias normalmente demandam, no mínimo, fundamentação e precisão em grau II, parâmetro que buscamos atingir em cada trabalho, quando o laudo de avaliação faz parte do escopo.
Quanto custa uma due diligence técnica imobiliária em São Paulo?
O investimento varia conforme o número e o tipo de imóveis envolvidos, a finalidade da análise (aquisição, garantia bancária, financiamento, impairment), a complexidade estrutural do ativo e o prazo exigido pela operação. Não trabalhamos com tabela fixa: solicite uma análise gratuita e personalizada pelo formulário ou pelo WhatsApp, e nossa equipe avalia o escopo antes de apresentar a proposta.
Quem realiza a due diligence técnica na Costa Sales Engenharia e vocês atendem todo o estado de São Paulo?
Os trabalhos da unidade de São Paulo são conduzidos por uma equipe de engenheiros avaliadores da Costa Sales Engenharia, sob a supervisão de um responsável técnico registrado no CREA-SP, com ART registrada para cada trabalho. Atendemos todo o estado de São Paulo (capital, Região Metropolitana e interior) a partir do nosso escritório na Av. Paulista.
Quanto tempo leva para receber o relatório de due diligence técnica?
O prazo depende do número de imóveis, da complexidade estrutural do ativo e da finalidade da análise. Portfólios de M&A com múltiplos imóveis ou ativos industriais tendem a exigir mais tempo do que um único imóvel corporativo para garantia bancária. Informamos o prazo estimado já na proposta, antes de iniciar o trabalho.
A due diligence técnica substitui o laudo de avaliação de imóveis (valor de mercado)?
Não. A due diligence técnica mapeia risco: condição estrutural, patologias e conformidade do imóvel. O laudo de avaliação de imóveis (NBR 14.653) determina o valor de mercado do bem. Em operações de aquisição, M&A e garantia bancária, os dois normalmente são solicitados em conjunto: a due diligence técnica informa se o ativo tem os riscos sob controle, e a avaliação de imóveis informa quanto ele vale. Veja também nossa página de avaliação de imóveis em São Paulo.

Mapeie o risco técnico do seu ativo antes de decidir

Nossa equipe entende a finalidade da sua operação, define o escopo da due diligence técnica e apresenta uma análise gratuita e personalizada. Sem compromisso, sem burocracia.

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