Pontos-chave
- A vistoria pré-compra de imóvel usado parte de R$ 1.200 (valor mínimo estimado), em São Paulo e em Fortaleza, e pode chegar a cerca de R$ 2.000.
- O que empurra o valor para cima é a área e os ensaios: estanqueidade, câmera e ultravioleta.
- É valor mínimo estimado; localização, metodologia e ART também entram no preço final.
- O laudo serve para decidir, negociar ou desistir, e precisa estar pronto antes de assinar.
A vistoria de imóvel usado antes de comprar, chamada vistoria pré-compra, custa na Costa Sales a partir de R$ 1.200 (valor mínimo estimado), em São Paulo e em Fortaleza, e pode chegar a cerca de R$ 2.000 conforme a área e os ensaios, como estanqueidade, câmera e ultravioleta. Para imóvel novo, a vistoria de recebimento de imóvel parte de R$ 900 em São Paulo e de R$ 750 em Fortaleza, também como valor mínimo estimado. O preço final depende da área, da localização, dos ensaios, da metodologia e da emissão de ART. A vistoria deve acontecer antes de assinar a compra, para decidir, negociar ou desistir.
Vistoria pré-compra é a mesma coisa que vistoria de locação?
Não. A vistoria de locação registra o estado do imóvel na entrada e na saída do inquilino, para comparar os dois registros no fim do contrato. A pré-compra testa instalações, investiga umidade e fissuras e serve à decisão de compra, por isso os preços dos dois serviços não se comparam. O guia de vistoria de imóvel para locação trata do outro serviço.
Por que a vistoria pré-compra tem faixa e não preço único?
Porque o imóvel usado chega com histórico desconhecido: reformas, vazamentos antigos, instalações trocadas por conta própria. O trabalho do engenheiro é ajustado ao que o imóvel mostra e ao que você precisa decidir. Um studio vazio de 35 m² e um sobrado de 250 m² com reforma recente pedem esforços muito diferentes.
A NBR 13752:2024 descreve a vistoria de constatação como a descrição minuciosa de fatos, sem determinar causa, responsabilidade ou solução. Já a vistoria de análise de causalidade usa método investigativo para analisar possíveis nexos. Na pré-compra, o ponto de partida é a constatação; quando o engenheiro encontra um sinal que merece investigação, o ensaio complementar entra para dar base ao laudo, e é nesse momento que o preço se afasta do piso.
O que muda o valor?
| Fator | Efeito |
|---|---|
| Área e número de ambientes | Mais metros e mais pontos de água, luz e esquadrias exigem mais tempo em campo |
| Localização | O deslocamento até o imóvel entra no cálculo |
| Ensaio de estanqueidade | Lâmina d'água sobre a área impermeabilizada, com os ralos vedados, e leitura numa segunda visita; a duração mínima de 72 horas segue a referência da ABNT NBR 9574:2008, item 5.6, que recomenda o ensaio após a execução da impermeabilização |
| Traçador fluorescente | Misturado à lâmina d'água ou aplicado num ponto, é lido sob luz ultravioleta e mostra se há ligação entre o ponto ensaiado e a mancha, sem localizar a falha; acrescenta uma segunda etapa |
| Câmera | A câmera térmica investiga infiltração ou aquecimento elétrico; o boroscópio olha acima do forro sem abrir |
| Metodologia | Laudo com fotos, medições, classificação de pendências e recomendações |
| Emissão de ART | O laudo é emitido por engenheiro registrado no CREA; a via assinada, com ART, sai após o pagamento final |
O piso de R$ 1.200 cobre a vistoria presencial e o laudo. Os ensaios complementares entram na proposta quando o caso pede, e é nesse ponto que o valor se aproxima de R$ 2.000. Foi o que ocorreu no estudo de caso de vistoria pré-compra com teste de estanqueidade, em que os banheiros receberam lâmina d'água com traçador.
O que o engenheiro confere no imóvel usado?
A vistoria é presencial, ambiente por ambiente. O engenheiro testa as instalações, mede e fotografa:
- Quadro elétrico, circuitos, DR e DPS, com sinais de aquecimento.
- Tomadas, para verificar polaridade e aterramento.
- Hidrômetro, com todos os pontos fechados, para ver se há vazamento na rede.
- Ralos, pias, bacias e descargas, para conferir pressão e escoamento.
- Umidade em paredes, tetos e rodapés, para separar mancha antiga de umidade ativa.
- Fissuras, com medição de abertura, direção e extensão.
- Revestimentos, por percussão, para achar peças soltas.
- Esquadrias, quanto a prumo, nível e vedação.
A conferência também registra o que não pode ser verificado, por falta de água, energia ou acesso. Esses impedimentos entram no laudo como limite do trabalho.
Que documentos ajudam a baixar o risco da compra?
Quanto mais informação o engenheiro recebe antes da visita, melhor ele direciona os testes. Reúna planta, matrícula, IPTU, regras de obra do condomínio, atas recentes e histórico de reformas. A falta de algum desses documentos não impede a vistoria, mas o laudo registra o que ficou sem verificação. O artigo sobre vistoria pré-compra e perguntas técnicas mostra como transformar o que o engenheiro observa em perguntas ao vendedor, e o texto sobre imóvel ocupado e acesso ajuda quando o morador ainda está lá.
O que o laudo permite fazer com o preço do imóvel?
O laudo não estima custo de obra por si; ele identifica problemas, classifica a gravidade e indica o que investigar. Com isso, o comprador consegue:
- Decidir se o imóvel cabe no seu orçamento com as correções necessárias.
- Pedir ao vendedor que corrija antes da escritura, ou negociar o preço, apresentando evidências em vez de impressões.
- Desistir quando o problema é maior do que o aceitável.
Para a negociação baseada em laudo, vale também ler o guia de laudo de vistoria na compra e venda de imóvel. O caso real de vistoria pré-compra de apartamento usado com umidade ativa em São Paulo mostra um laudo desse tipo, anonimizado.
Casa, apartamento ou imóvel reformado: o que muda no escopo?
O método é o mesmo, mas a atenção se desloca conforme o imóvel. No apartamento, pesam as instalações da unidade, as esquadrias, as áreas molhadas e os sinais de umidade vindos de prumadas e de unidades vizinhas. Na casa, entram cobertura, muros, drenagem do terreno e a relação das fissuras com a fundação. No imóvel reformado, o engenheiro observa o que foi alterado e se há compatibilidade entre as intervenções e o sistema original: áreas molhadas refeitas, paredes removidas, instalações trocadas.
Vale informar na solicitação se houve reforma recente e se existem projeto, ART ou notas das obras. A falta desses documentos não impede a vistoria, mas o laudo registra o que ficou sem lastro. Quando a reforma levanta dúvida sobre o que há atrás do acabamento, os ensaios complementares entram na proposta e o valor sobe acima do piso de R$ 1.200.
Vistoria pré-compra é a mesma coisa que avaliação do imóvel?
Não. A vistoria diz como o imóvel está. A avaliação, feita conforme a NBR 14653, estima quanto ele vale. Muitas compras pedem as duas: a vistoria entra primeiro e informa o estado de conservação, que depois influencia o valor. A Costa Sales publica para avaliação de imóvel residencial de pessoa física o piso de R$ 1.200, também como valor mínimo estimado, com ART incluída; o guia sobre quanto custa um laudo de avaliação de imóvel detalha esse serviço. Se o imóvel é novo e está sendo entregue pela construtora, o serviço é a vistoria de recebimento: veja quanto custa a vistoria de apartamento novo.
Em que momento contratar para a vistoria valer o dinheiro?
Antes de assinar o contrato ou, no mínimo, antes de pagar sinal que seja difícil de recuperar. Em campo, vemos compradores marcarem a vistoria depois de assinar a promessa de compra e venda, quando o poder de negociação já mudou de lado. Marque a visita com o vendedor ou a imobiliária com alguns dias de antecedência e peça para que água e energia estejam ligadas.
FAQ
Quanto custa a vistoria de imóvel usado em São Paulo?
A partir de R$ 1.200, podendo chegar a cerca de R$ 2.000 conforme a área e os ensaios, como estanqueidade, câmera e ultravioleta. O valor é mínimo estimado e a proposta final considera localização, metodologia e ART.
Quanto custa um engenheiro para fazer vistoria de apartamento?
Depende do momento da compra. No apartamento usado, a vistoria pré-compra parte de R$ 1.200 e pode chegar a cerca de R$ 2.000 com ensaios. No apartamento novo, entregue pela construtora, a vistoria de recebimento parte de R$ 900 em São Paulo e de R$ 750 em Fortaleza. São valores mínimos estimados, que variam com área, localização, ensaios, metodologia e ART.
Quanto custa a vistoria pré-compra em Fortaleza?
A partir de R$ 1.200, o mesmo piso de São Paulo, como valor mínimo estimado. O preço final depende da área, da localização, dos ensaios necessários, da metodologia e da emissão de ART. Peça a proposta na página de vistoria técnica pré-compra em Fortaleza.
O ensaio de estanqueidade é obrigatório?
Não. Ele entra quando há suspeita de infiltração em área impermeabilizada. A lâmina d'água fica sobre a área, e a duração mínima de 72 horas segue a referência da ABNT NBR 9574:2008, item 5.6, que recomenda esse ensaio após a execução da impermeabilização. O traçador fluorescente pode ser misturado à lâmina d'água para mostrar, sob luz ultravioleta, se a água passou para ambientes vizinhos; aplicado num ponto isolado, ele mostra a ligação entre esse ponto e a mancha, sem localizar a falha. O engenheiro explica na proposta por que sugere o ensaio e qual é o custo adicional.
Preciso estar presente na vistoria?
É recomendável acompanhar ou indicar alguém, porque o engenheiro pode precisar de acesso a áreas como barrilete, medidores e quadros. Os impedimentos de acesso ficam registrados no laudo.
A vistoria serve para financiamento?
Não. A vistoria pré-compra é um documento de decisão do comprador. Exigências de banco para financiamento seguem o processo da própria instituição.
Qual é o próximo passo?
Informe o endereço, a metragem e a data em que pretende visitar o imóvel. Com esses dados, solicite a proposta na página de vistoria de imóvel em São Paulo. Em São Paulo, os laudos são assinados por Matheus Costa Barros (CREA-SP 5071624629) ou Antônio Walison Macedo Oliveira (CREA-SP 5071510201), com ART. Para comparar empresas antes de contratar, use o roteiro como escolher uma vistoria pré-compra em São Paulo. Se o imóvel fica em Fortaleza, veja a vistoria técnica pré-compra em Fortaleza. A Costa Sales faz vistoria, laudo e assistência técnica, e não executa obras ou reparos.
Valor mínimo estimado. O preço final depende da área, da localização, dos ensaios necessários, da metodologia e da emissão de ART.
Fontes consultadas
- ABNT NBR 13752:2024. Perícias de engenharia na construção civil, itens 6.4.1 e 6.4.3.
- ABNT NBR 9574:2008. Execução de impermeabilização, item 5.6.
- ABNT NBR 14653-1:2019. Avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais.
- Catálogo de normas da ABNT, para consulta dos textos oficiais.